Tontti vai kiinteistö?

[akim]

Tiedän kyllä mikä ero on tontin ja kiinteistön määrityksellä, mutta en sitä, mitä käytännön eroa niillä on. Tällä varmasti on kokemusta asiasta kummastakin vaihtoehdosta. Mitä käytännön eroa on siis kiinteistöllä joka siis yleiskaavassa, verrattuna asemakaavassa olevaan tonttiin. Olettaen että kummassakin tapauksessa maa-alueelle olisi rintamamiestalo? "Haitat" ja "edut"?Nostaako asemakaava maa-alueen arvoa? Vaikeuttaako esim. pakkolunastustilanteita?

[Minttu]

Joku muu ehkä tietää paremmin, mutta olen siinä uskossa, ettei pakkolunastusta asemakaava-alueella noin vain tehdä ellei alue ole merkitty kaavassa kunnan/kaupungin käyttöön, esim. virkistysalueeksi. Yhtä lailla käsittääkseni asemakaava suojaa asuinrakennusta enemmän kuin yleiskaava. Itse ollaan möllötelty alueella, jossa kaikki ympärillä oleva on kaavoitettu, mutta 9 rintsikkaa on ollut vain jossain osayleiskaavassa tms. Kymmenes talo + tontti oli kaavoitettu parkkipaikaksi ja toukokuussa se revittiinkin alas. Sitä kaupunki ei pakkolunastanut, vaan osti sen omistajien muuttaessa muualle. Pieni pelko persauksessa ollaan oltu itsekin, mutta nyt kaupunki aikoo tehdä alueelle asemakaavan, jossa nämä talot "suojellaan". Ja kyllä, asemakaava yleensä nostaa tontin arvoa. Oli pieni riski ostaa talo ja tontti, jonka tilalle olisi teoriassa koska vaan vonut tulla joku jäähalli, mutta nyt tulevaisuus näyttää jo valoisalta.

En nyt tainnut vastata kysymykseen...

[mapeah]

Yksi käytännön esimerkki tontin ja kiinteistön/tilan eroista. Meidän talo on alueella, jolla on voimassa vain yleiskaava. Omistamamme 3000 neliön "tila" on perustettu 1940 luvun lopulla. Talomme entinen omistaja aikoi pilkkoa tonttimme kahtia, mutta ei onnistunut, koska asemakaavan puuttuessa lohkotaan vain tiloja, joiden pitää nykyisin olla vähintään 1ha. Meille tämä oli tärkeä asia, koska haimme nimenomaan taloa isolla pihalla.

[akim]

Omat kiinteistöt sijaitsee suunnittelutarvealueella, ja asemakaava on loppuu kiinteistöjen yhdelle sivulle. Junarataa, tietä, voimalinjoja tms. muuta tähän tuskin voidaan sijainnin takia enää rakentaa. Ei ole tarvetta lisärakentamisen takia saada kiinteistöjä asemakaavaan, mutta jos asemaakaava toisi lisää mielenrauhaa siitä, ettei kiinteistöt joudu pakkolunastuksen kohteeksi. Hankalassa paikassa talo sijaitsee, kun ei noita (asunto)naapureita sattuneesta syystä kuitenkaan ole. Saa nähdä miten tässä käy. Taloon, ja sen saattamiseksi alup. kuntoon on upotettu tuhansia työtunteja ja rahaakin aika iso tukko. Alueella on nyt osayleiskaavan uudistus menossa. Voi kuitenkin olla ettei yksittäistä kiinteistöä/kiinteistöjä merkata asemakaavaan. Onneksi jossain päin Suomea suojellaan jo vanhempia rakennuksia ja vanhaa rakennuskantaa. Toivottavasti myös tässä kunnassa herätään siihen.

[Minttu]

Meilläkin on toistaiseksi suunnittelutarvealuetta ja mielenkiintoista on se, että rakennusoikeutta ei uuden asemakaavankaan myötä ole tulossa. Kaava antaa kuulemma luvan vain pienimuotoiseen lisärakentamiseen, eli autokatokseen, halkoliiteriin yms. Ei tämä kaavoitus itsestään tapahtunut, takana on useiden asukkaiden monen vuoden painostus. Tällä alueella on käynnissä sukupolvenvaihdos ja monia taloja on korjattu perusteellisesti. Jos siis akim teidän alueella on jotain kaavasuunnittelua käynnissä niin suosittelen ottamaan suoraan kaavoittajiin yhteyttä ja esittämään toiveet talon suojelusta kaavassa.

[EL48]

Moi,
Asemakaava rocks!, meillä on koko alue ollut asemakaavassa ja nyt se uusittiin tossa viitisen-kymmenisen vuotta sitten. Meidän tien kaikki rintamamies-/jälleenrakennusajan tönöt saivat suojelukaavan sr-2. Mielestäni asia on vain positiivinen. Samalla kyllä tehokkuuslukua kasvatettiin 0.20 => 0.30, joka ei myöskään haitttaa, onpas tälläkin tontinpläntillä sitten rakennusoikeutta vielä yli 140neliötä jäljellä (se ja kaavaan merkitty rakennusalue meidän nykyisen peruna-/kasvimaan paikalla on mukava "lisävakuutus" pahan päivän varalle).

t: meitä suojellaan

[akim]

Aion tehdä kirjallisen esityksen kunnalle, jossa esitän että nuo omat kiinteistöt voitaisiin merkitä asemakaavaan yhdeksi tontiksi. Luulen että kunta ei tähän ole kovin myönteinen, mutta kokeillaan. Voi olla että ottivat nokkiinsa, kun esitin mielipiteen viereiselle tontille rakennettavasta isosta kunnan rakennuksesta. Vaikkei tuo muistutukseni/mielipiteeni millään lailla rakentamista estä tai vaikeuta. Esitin (en siis vaatinut) näkösuojaa kunnan piikkiin omien kiinteistöjeni sivulle. Pienissä kunnissa ilmeisesti ihmiset eivät "uskalla" sanoa mielipiteitään leimautumisen pelossa. Täytyy kyllä todeta, että asia olisi voinut sujua kunnan puolelta hieman paremmin yhteisymmärryksessä. Mutta kuten sanoin, niin nähtäväksi jää ottivatko nokkiinsa tuosta.

Vaikea noille omistamilleni kiinteistöille on enää mitään kuntaa palvelevaa kuitenkaan rakentaa. Iso tie lähellä yhdellä sivulla, tien ramppi yhdellä sivulla, tuleva iso päiväkoti yhdellä sivulla ja lisäksi ulkorakennuksia esittelevä museo yhdellä sivulla. Noilla spekseillä on vaikea keksiä mitä kunta voisi/saisi tähän helpolla rakentaa.

[akim]

Kun rupesi asiaa selvittelemään, niin näköjään tuo asuinrakennus onkin luultua vanhempi. Itselläni oli käsitys että olisi 50-luvulla rakennettu, mutta taitaa olla 30- ellei jopa 20-luvun puolella alunperin rakennettu. 50-luvulla sitten korjailtu. Ehkä tuossa olisi jotain perustelupohjaa tuohon asemakaavaan merkitsemiseen.

[Mittari]

Kiinteistönmuodostamislainsäädännössä kiinteistö on maanomistuksen ”yläkäsite”. Kiinteistörekisterissä kiinteistöjä ovat tilat, tontit, yleiset ja yhteiset alueet.

Tontti on kiinteistö, joka sijaitsee sitovan asemakaavan alueella ja on tonttina merkitty kiinteistörekisteriin. Käytännössä tontti muodostuu asemakaavan mukaisesta rakennuspaikasta. Ohjeellisen tonttijaon asemakaavan alueella oleva kiinteistö, joka muodostuu kaavan mukaisesta rakennuspaikasta, on tila. Asemakaava-alueen ulkopuolella (myös alueella, jossa on vain yleiskaava) olevat yksityisessä omistuksessa olevat kiinteistöt ovat tiloja. Muita kiinteistöjä ovat esim. yleisen tien alueet ja rautatiealueet.

Sitovan tonttijaon asemakaavoja on pääsääntöisesti vanhoissa kaupunkikunnissa ja ohjeellisia asemakaavoja maalaiskunnissa.

Asemakaava nostaa rakennuspaikan hintaa. Kunta on asemakaavan alueella velvollinen huolehtimaan kunnallistekniikasta (kadut, vedet, viemäröinti yms.). Asemakaavan ulkopuolella tämä kaikki on kiinteistön omistajan kontolla. Tosin kunta jälkimmäisessä voi osallistua esim. yksityisteiden kunnossapitoon tai veden jakeluun mutta laki ei siihen velvoita. Rakentamattomien kiinteistöjen osalta kaavoitus nostaa maan hintaa lisäksi siitä syystä, että kaavoituksella yleensä lisätään rakennusoikeutta.

Asemakaavan alueella kunta voi lunastaa kiinteistön aluetta, jos se on asemakaavassa osoitettu yleiseksi alueeksi esim. kaduksi. Eli siis sellaisessa tapauksessa kun kiinteistöjen rajat poikkeavat asemakaavassa eri tarkoituksiin merkittyjen alueiden rajoista. Kun esimerkiksi asemakaava on laadittu siten, että kiinteistön alueella on sekä rakennuspaikkaa että katua, saa kunta kadun itselleen tietyin edellytyksin. Itse olen huomannut, että ihmisillä on usein vaikeata tajuta kaavan rajojen ja kiinteistöjen rajojen eroa.

Asemakaavan ulkopuolisella alueella kunnat aika harvoin lunastelevat pieniä alueita kuten erillisiä rakennuspaikkoja. Yleensä lunastus kohdistuu suuriin alueisiin ja johtuu siitä, että aluetta tarvitaan asemakaavoitusta varten. Eli lunastukset tapahtuvat taajama-alueiden välittömässä läheisyydessä.

Asemakaavan alueella kaikki on säännellympää. Kaavassa saattaa olla tiukkojakin määräyksiä siitä, mitä alueella saa tehdä, miten vanhoja taloja saa remontoida aina ulkovuorauksen tyyliä ja maalin väriä myöten. Kaavan ulkopuolisella alueella touhuaminen on vapaampaa.

[pvalila]

Tietoni ovat 20 vuoden takaa, mutta muistan vielä termin "kateuspykälä". Asemakaava-alueella saattaa syntyä tilanne, jossa esim. tietä levitetään vain toisesta reunasta ja tällöin hyväonniset joutuvat maksamaan onnestaan selvää rahaa. Lisäksi joissain tapauksissa pelattiin tontin ja lunastusalueen kokojen suhteella (saako korvausta vai ei) ja tällöin otettiin huomioon tonttina paitsi ko. alueen tontti myös kaikki muut saman omistajan tonttiomistukset ko.kunnan alueella. Asialla oli iso merkitys rakennusliikkeille, koska niillä saattoi olla suuria tonttiomistuksia toisaalla eli ne jäivät helposti ilman korvausta.

[Mittari]

Pykälä on nykyisessäkin maanmkäyttö- ja rakennuslaissa (105 §). Kyse on 1. asemakaavan alueesta. Ei koko kunnan alueesta. Kunta saa korvauksetta 20 % maanomistajan aluetta katualueeksi samoin 1. asemakaavan alueelta. Mutta jos kyseessä on muutoskaava niin levennys ja lunastus ei tapahdu yhtä helposti. Alue pitää lunastaa ja lunastushinta määritellään Maanmittauslaitoksen pitämässä lunastustoimituksessa. Lunastushinta on sitten toimitusinsinöörin harkittavissa.