Kerettiläisen mietteitä: en ota kuntotarkastusta

[rumar]

Kun tässä taloa etsiessä on tullut luettua jokunen kappale ns. kuntotarkastusraportteja, on mieleeni juolahtanut sellainen kerettiläinen ajatus, että jos/kun talo osuu kohdalle, jossa kuntotarkastusta ei ole tehty, niin sellaista ei tarvitse ennen kaupantekoa tehdäkään.

Perustelut: lähes poikkeuksetta raportit ovat olleet täysin ympäripyöreitä lurituksia, aivan kuin samalla templaatilla tehtyjä, tyylinä "ikkunat kaipaavat huoltomaalausta; lämmitysjärjestelmä on tullut teknisen käyttöikänsä päähän" jne. jne. ad infinitum. Mikä on se lisäarvo sille, että itseni lisäksi joku muu katsoo niiden ikkunoiden kunnon, ja arvioi, olisikohan 50 vuotta vanha patteri vielä kelpo vai ei (usein raportissa suositellaan aivan turhaa uusimista, jos mitään ongelmia ei ole ilmennyt, pelkän iän perusteella)?

Tällä palstalla jollain oli kokemusta hyvästä tarkastuksesta ja tarkastajasta (Mikkelissä?), onko tällaisia pääkaupunkiseudulla olemassakaan? En ole yhtään sellaista raporttia nimeltämainitsemattoman yrityksen henkilön kirjoittamana nähnyt.

-r

[ahaikio]

Kun tässä taloa etsiessä on tullut luettua jokunen kappale ns. kuntotarkastusraportteja, on mieleeni juolahtanut sellainen kerettiläinen ajatus, että jos/kun talo osuu kohdalle, jossa kuntotarkastusta ei ole tehty, niin sellaista ei tarvitse ennen kaupantekoa tehdäkään.

Perustelut: lähes poikkeuksetta raportit ovat olleet täysin ympäripyöreitä lurituksia, aivan kuin samalla templaatilla tehtyjä, tyylinä "ikkunat kaipaavat huoltomaalausta; lämmitysjärjestelmä on tullut teknisen käyttöikänsä päähän" jne. jne. ad infinitum. Mikä on se lisäarvo sille, että itseni lisäksi joku muu katsoo niiden ikkunoiden kunnon, ja arvioi, olisikohan 50 vuotta vanha patteri vielä kelpo vai ei (usein raportissa suositellaan aivan turhaa uusimista, jos mitään ongelmia ei ole ilmennyt, pelkän iän perusteella)?

Tällä palstalla jollain oli kokemusta hyvästä tarkastuksesta ja tarkastajasta (Mikkelissä?), onko tällaisia pääkaupunkiseudulla olemassakaan? En ole yhtään sellaista raporttia nimeltämainitsemattoman yrityksen henkilön kirjoittamana nähnyt.

-r

Pyydät tuttavapiiristäsi jotain astmaatikkoa mukaasi. Mikäli tälle ei tule hengitystieongelmia, niin talossa ei ainakaan kovin pahaa piilevää kosteusongelmaa ole.

[Laurakaisa]

Meillä se hyvä mikkeliläinen kuntotarkastaja löytyi niin, että taloa myyvä perikunta oli soittanut kaupungin rakennusvalvontaan ja pyytänyt niiltä suosituksia. Ainakin tuolla tavalla välttyy siltä välittäjän kaverilta joka maksaa 1400 euroa eikä viitsi kiivetä edes yläpohjaa tutkimaan...

[pvalila]

Jos aioit käyttää taloa pankkilainan vakuutena on kuntokartoitus pakko tehdä, pankki vaatii sitä. Kokenut, ammattitaitoinen ja tunnollinen kuntokartoittaja on taloja tuntemattomalle ostajalle todellinen aarre, patalaiskasta huijarista ei ole apua kenellekään.

Rakenteita rikkomatta jää paljon aina arvauksen varaan, sille ei vain voi mitään. Toisaalta sekin on hyvä, jos tarkastaja pystyy tunnistamaan riskirakenteet: ostaja voi laskea mielessään joutuvansa korjaamaan ne vaikka mitään ongelmia ei vielä olisi tullutkuun.

[matrismik]

Kuntotarkastus raportti ei ole mikään pakko, on ihan totta niistä valtaosa tekstistä on juuri tuota mainitsemaasi liurumlaarum tekstiä. Kuntotarkastusraportti hyvin tehtynä on selkeästi enenmmän myyjän etu kuin ostajan etu, koska kun kuntotarkastus raportti on tehty ennen tarjoksen tekemistä ja näytetty tarjouksen tekijälle raportissa mainitut puutteet ja riskirakenteet ovat tarjouksentekijän tiedossa jo tarjousta tehdessä. Toisinsanoen jälkeenpäin niihin on hyvin vaikeaa saada mitään hyvitystä että oli paljon enemmän kuin itse oletin. Ostajlle on taas usein ongelma kun pankin rahoituksen ehto saattaa olla kuntotarkastus raportti..

On olemassa myös hyviä tarkastajia, niin tarkastajissa kuin missä tahansa muussa ammateissa toiset on vaan parempia kuin toiset. Yleistäminen ei johda mihinkään. Olen itse ollut paikalla kun tarkastaja löysi homeen, sisäilmatutkimuksen jälkeen oli selvä että talo on joko purettava tai tehtävä niin kallis remontti että ei ole mitään järkeä. Lopulta talo myytiin rakennusoikeuden hinnalla vähennettynä purkukustannuksilla, joka ei varmasti ollut ihan sitä hintaa jota myyjä oli alunperin ajatellut..

Raporttia pitää lukea oikein kun sellaisen saa käsiin, kaikissa aina ehdotetaan ja varsinkin rinsikoissa, "..järjestelmän tekninen käyttöikä on tullut elinkaarensa loppun.. suositellaan uusimista". Suomeksi tarkoittaa sitä että tarkastaja tietää esim. sähköjen tai putkien olevan alkuperäiset koska taulukoiden mukaan ne pitäisi uusia ihan vaan sen takia että ovat liian vanhoja. Järjetöntä mutta totta, jos tarkastaja ei mainitse teknisen käyttöiän olevan elinkaarensa päässä se jättää tarkastajan kannalta porsaanreijän. "Jos putket huomenna sanoo poks tai sähköt räks, luetaan raporttia silloin niin päin että edes tarkastaja ei ole sanonut näistä mitään". Riskirakenteet on syytä ottaa raporteissa vakavasti ja tutkia, sen jälkeen tehdä päätös mitä sen kanssa tehdään, yhteenveto on myös syytä lukea huolella. Nämä tekniset käyttöiät taas on syytä jättää vähemmälle huomiolle.

Liian moni säikähtää sitä että on niin kamalasti tekemistä että saadaan kuntoon, ennenkuin voidaan muuttaa. Näihän asia ei ole, kuntotarkastus raportissa mainitaan paljon sellaista joka käytännössä ei vaadi mitään toimenpiteitä vielä vuosiin. Jos joku luulee että Rintamamiestalon remontti joskus valmistuu kokonaan, niin että mitään ei tarvitse enää tehdä, on parempi asua kerrostalossa.

Olen ollut paikalla kymmenissä tarkastus tapahtumissa ihan sen tekia että myyn työkseni asuntoja, ja silti ostin Rintamamies talon itselleni. Kollegoista moni oli sitä mieltä että olisi kannattanut ostaa uudempi talo... niissäkin on omat ongelmansa.

[matrismik]

Meillä se hyvä mikkeliläinen kuntotarkastaja löytyi niin, että taloa myyvä perikunta oli soittanut kaupungin rakennusvalvontaan ja pyytänyt niiltä suosituksia. Ainakin tuolla tavalla välttyy siltä välittäjän kaverilta joka maksaa 1400 euroa eikä viitsi kiivetä edes yläpohjaa tutkimaan...

Olen itse välittäjä, haluan aina mahdollisimman oikean raportin. Minulle ainakaan kaveri ei ole sellainen jonka takia itse joudun "kuseen", mikään ei ole niin vastenmielistä kuin selvitää kuukausia tai vuosia aikaisemmin tehtyä kauppaa. Se vie ihan liian paljon energia pois siitä mitä pitäisi oikeasti tehdä. Kuten sanoin jo aiemmassa viestissä tarkastajissa on hyviä ja huonoja.

[Pekka Huhta]

Jos aioit käyttää taloa pankkilainan vakuutena on kuntokartoitus pakko tehdä, pankki vaatii sitä. Kokenut, ammattitaitoinen ja tunnollinen kuntokartoittaja on taloja tuntemattomalle ostajalle todellinen aarre, patalaiskasta huijarista ei ole apua kenellekään.

Voi olla että joku pankki vaatii, mutta ei se mikään yleinen totuus ole.

Itse ei olisi tullut mieleenikään ottaa jotain kuntotarkastajaa turaamaan taloon. Koko kuntotarkastajien idea ja tarve on lähtenyt siitä että ihmiset ovat vieraantuneet rakentamisen ja rakennusten todellisuudesta. Nykyrakentamisessa on lisäksi niin älytön määrä tiedettävää ja muistettavaa että verrattain hyvinkin rakentamisesta perillä oleva asuja ei välttämättä pysty edes arvioimaan sitä että miten mkäkin tekninen rakenne on tehty ja onko se tehty niinkuin pitäisi.

Pidän koko kuntotarkastajainstituutiota verrattain tarpeettomana markkinointikikkana, jonka varjolla teetetään vuosittain kymmenien tai satojen miljoonien eurojen remontit ymmärtämättömillä asiakkailla ihan turhaan. Toki jokin osa remppaamisesta on aivan tarpeellista ja välttämätöntä, mutta just nää vakiot salaojat, ulkovuorauksen vaihdot, lisäeristykset, uudet ikkunat ja kaiken kruununa rivo ryppypeltikatto joka mökkiin tulee aika pitkälti tätä kautta. On keksitty jokin muka-ideaali jota vasten sitten verrataan niitä kaikkia vanhoja taloja. Ja kaikki sitten yrittää pyrkiä talojensa kanssa sitä muka-ideaalia kohti.

Hyviä kuntotarkastajiakin on, ja aloitteleva talonomistaja voi hyötyä suuresti hyvän rakennusammattilaisen konsultoinnista. Ammattilaisella pitäisi vaan olla suhteellisuudentaju ja rohkeus sanoa että "tolle sun ei tartte tehdä mitään" sen sijaan että luetellaan niitä oletettuja keskimääräisiä elinikiä eri rakenneosille. toinen annos suhteellisuudentajua tarvitaan rakennusajankohdan materiaalien ja rakennustavan suhteen: ne uudistukset jotka sopivat täysin 70-luvun flättikattoisen puolitiilitalon uudistamiseen voivat olla täydellisen vääriä vanhaan taloon, vaikka ne nyt rakennusteknisesti mitenkuten toimisivatkin.

Jos tietää ja tuntee vanhan talon rakenteita ja rakennustapoja, niin voi olla itse ammattitaitoisempi kartoittaja kuin joku uusissa taloissa nuohonnut modernin rakennustekniikan puhemies. Joku tusinatarkastaja pillahtaisi varmaan itkuun vanhassa hirsitalossa kun missään ei ole yhtään kaakelia joiden takaa mittailla "kohonneita kosteusarvoja".

Itse kirjoitin itselleni meidän talosta kunnostussuunnitelman, jossa oli sitten muutamia paikkoja jotka piti tarkistaa, ja sitten jonkinlainen raami sille että missä järjestyksessä hommia pitäisi tehdä. Suurin osa hommista on nyt tehty, pari tarpeetonta on skipattu ja tekojärjestys nyt ei ole ollut ihan sama kuin paperissa, mutta muuten on menty aika lailla niissä raameissa. Tommoisten asioiden kirjaaminen ihan itselleenkin on aivan hyödyllistä ja helpottaa myöhempää ajatustyötä kummasti.

Pekka

[matrismik]

Aika usein pankki vaatii kuntotarkastuksen, ekonomit ei oikein muuta ymmärrä valvovat siten muka pankin etua. Tietysti paljon riippuu omasta rahoitus osuudesta, 90-luvun laman myötä kaikkein "huumorintajuisemmat" pankinjohtajat jostain syystä jotuivat muihin hommiin. Toki on pankkeja ja pankinjohtajiakin jotka ei niistä perusta. Kiinteistössä kun ei ole taloyhtiötä, isännöitsijää ja talo yhtiön hallitusta, jotka katsoisivat edes vähän perään mitä tapauhtuu.

[jope]

En aina täysin ymmärrä tätä perisuomalaista auktoriteetti ja ostopalvelua kohtaan tunnettua vihaa.Oli see sitten kiinteistön välitystä,autokauppaa tai kuntokartoitusta. Kuntotarkastus on kuten todettu varsinkin myyjälle vastuuvapaus mielessä hyödyllinen toiminpide. Ostajallekin siitä on etua kun kuitenkin suurin osa vanhan talon ostajista on rakennusasoissa ummikkoja.Täälläpäin kuntokartoitus maksaa 400-700e ja melko mitätön summa esim. satasen kiinteistökaupassa.

Homman luonteesta johtuen pitää ymmärtää kartoittajan joskus ympäripyöreät jorinat ja mahdolliset puutteet löydöksissä. Haluatko sinä että taloasi myydessä joku ulkopuolinen tulee repimään paikkoja auki,sytyttelemään merkkinotskeja että savusta voisi päätellä ilmanvaihdon reittejä,kaivelemaan puukolla puumerkkejä ja kairailemaan reikiä lattioihin kosteusmittausantureita varten?

[Laurakaisa]

Minulla ainakin on käytännön kokemuksista syntynyt vakava asenneongelma sekä kiinteistönvälittäjiä että kuntotarkastajia kohtaan - edellä mainitut ovat lyöneeet kouraan uskomatonta diibadaabaa kt-raportin muodossa ja ylistäneet ko. paperin olemassaoloa taivaisiin vaikka rappareissa ei olisi mainittu juuri mitään vanhan talon ostamisen kannalta olennaista tietoa. Meidän kt-raportti osoittaa, että on olemassa päteviäkin kuntotarkastajia, mutta kiinteistönvälittäjien osalta en ole valitettavasti vastaavaa kokenut. Hieno homma, jos siinäkin ammattiryhmässä on työnsä kunnialla hoitavia ihmisiä.

[tessu]

Niin ja eikös tää kuntotarkastus tullukin näitä uusavuttomia nuoripareja varten jotka kattoo et kyllä on hieno piha tää me otetaan ja keväällä ihmetellään kun tulee vettä kellariin,tietty pankki vakuutus ym laitos voi vaatia tarkastusta ja se ok.
Ja eikös niitä kerrostalojakin pitäisi kuntotarkastaa siinä kun ostaa 40v vanhan osakkeen ja tuleekin evakkoon lähtö kun talo saneerataan kokonaan on se aika pommi ja suuri summa,jonai vuonna kattelin tv.stä kun oli myyty täyttä peetä nuorelle parille piti olla uusi hyvä talo ja välikatolta ja lattiasta löytyikin lahoa ja sanomalehteä eristeeksi, ei tällasta SAA tehdä siinä sitten nuorinainen itkua väänsi että mitä me NYT tehdään.
Kyllä nämä huijari rakentajat pitää saada telkien taa nehän pilaa kokonaan ammattimiesten MAINEEN!

[rumar]

Olen itse välittäjä, haluan aina mahdollisimman oikean raportin. Minulle ainakaan kaveri ei ole sellainen jonka takia itse joudun "kuseen", mikään ei ole niin vastenmielistä kuin selvitää kuukausia tai vuosia aikaisemmin tehtyä kauppaa. Se vie ihan liian paljon energia pois siitä mitä pitäisi oikeasti tehdä. Kuten sanoin jo aiemmassa viestissä tarkastajissa on hyviä ja huonoja.

Voitko suositella sitten pääkaupunkiseudulta osaavia henkilöitä?

[rumar]

En aina täysin ymmärrä tätä perisuomalaista auktoriteetti ja ostopalvelua kohtaan tunnettua vihaa.Oli see sitten kiinteistön välitystä,autokauppaa tai kuntokartoitusta. Kuntotarkastus on kuten todettu varsinkin myyjälle vastuuvapaus mielessä hyödyllinen toiminpide. Ostajallekin siitä on etua kun kuitenkin suurin osa vanhan talon ostajista on rakennusasoissa ummikkoja.Täälläpäin kuntokartoitus maksaa 400-700e ja melko mitätön summa esim. satasen kiinteistökaupassa.

Homman luonteesta johtuen pitää ymmärtää kartoittajan joskus ympäripyöreät jorinat ja mahdolliset puutteet löydöksissä. Haluatko sinä että taloasi myydessä joku ulkopuolinen tulee repimään paikkoja auki,sytyttelemään merkkinotskeja että savusta voisi päätellä ilmanvaihdon reittejä,kaivelemaan puukolla puumerkkejä ja kairailemaan reikiä lattioihin kosteusmittausantureita varten?

Minusta asia on juuri päinvastoin. Minä en ymmärrä tätä perisuomalaista uskoa auktoriteettia ja ostopalvelua kohtaan. Kun viranomainen sanoo jotain, niin sitten se on totta. Kun rautakaupan myyjä tätä juttua suositteli, niin hyvä sen täytyy olla. Ja kun kiinteistövälittäjä sanoi, että ei siihen takapihalle moottoritietä ainakaan tule, niin uskonhan minä (olen kuullut välittäjän kehottavan olemaan kertomatta rakennusvalvonnalle, jos suunnittelee kellariin lämpimien tilojen rakentamista "eihän siitä tarvitse kenellekään kertoa", Espoossa).

Vastuuvapausmielessä kuntotarkastuksella ei ole mitään merkitystä juuri sen takia, että myyjällä ei ole vastuuta kauppakirjaan täsmällisesti yksilöidyistä puutteista. Tällaista listaa ei kuntotarkastuksesta saa. Edes klausuuli "myydään purkukuntoisena" ei tarkoita yhtään mitään, jos vikoja ei ole yksilöity, ja hinnassa on kuitenkin tontin lisäksi talolle hintaa. Asiantuntematon tarkastus on amatööriostajalle vain haitaksi antaessaan virheellisen kuvan puutteista ja riskeistä. Minusta ympäripyöreistä lausumista ei kannata maksaa euroakaan.

[jope]

No nyt mentiin taas toiselle äärilaidalle... Ehkä se tosiaan on paras tapa hoitaa elämänsä suurimpia päätöksiä miehekkäästi omin voimin kun konkurssiihan sitä noilla palkkioilla joutuu. Voi käyttää n säästyvät rahat vaikkapa baari-iltaan tai hankkia eukolle parit nätit kengät.....

[Annis]

Jos aioit käyttää taloa pankkilainan vakuutena on kuntokartoitus pakko tehdä, pankki vaatii sitä.

Säästöpankki ei vaatinut omasta talosta mitään kuntotarkastusta. Eivät halunneet edes kuvia saati, että joku olis käynyt paikan päällä. Omaan sanaan uskoivat, sillä tässä talokaupassa ei ollut välittäjää mukana.