Täydellinen peruskorjaus, hintaarvioita?

[gipson]

Olisi Espoossa loistopaikalla rintamamiestalo tyrkyllä, mitähän luokkaa olisi täydellinen peruskunnostus:
- sähköt
- salaojat
- julkisivut,ikkunat, lisäeristys
- katto
- lämmitysjärjestelmä > kaukolämpö
- keittiö
- pesutilat
- putket
- ilmanvaihto
- pinnat sisältä

Perustavikkeilla, ei mallistojen lippulaivoille tarvetta. Jonkin verran omaa työtä, pääasiassa teetettynä.
Oma laskuri näyttäisi n.150k€ luokkaa, onko pahasti pielessä?jotain olleellista unohtunut?

Nim.Ensiasunto

[Aaltju]

Jonkin verran omaa työtä, pääasiassa teetettynä.

IMHO: Täysin järjetön projekti. Toki jos rahaa on niin että vaikka hevosille syöttäisi niin mikäs siinä, mutta siltikin keksin muutaman tuhat mukavampaa käyttötarkoitusta rahalle kuin tunkea erinäköisten remonttireiskojen taskuun. Jos täytyy saada talo avaimet käteen toimituksena niin täysremonttikohde on niin väärä valinta kuin vain voi olla.

Kustannuspuolesta:

Tässä on tullut viimeisen 10v aikana tehtyä suunnilleen vastaava remontti + muutamia seinien siirtoja sun muuta hieman rakenteellisempaa. Yhtikäs mitään ei ole teetetty... kelpaan itse KVV-vastaavaksi sekä vastaavaksi mestariksi ja isäukolla on sähköasennusoikeidet ja sen lisäksi kaikki hommat vielä onnistuvatkin jotenkuten. Monessa kohtaa on säästetty niin paljon kuin mahdollista... esimerkiksi uusia ikkunanpuitteita ja ulkoovia on tullut askarreltua itse talven pimeinä tunteina (tähän tosin ajoi säästöjen lisäksi esteettiset arvotkin ja pakkomielteenomainen tee-se-itse vimma). Rahallisesti voi todeta että: "Kaikki män ja vähän ylikin".

Hommaan lähdettiin alkujaan siten että päätettiin ettei remonttilainoja oteta... rautakauppa myy tavaraa vaikka lauta kerrallaan ja niitä voi sitten aina tilipäivinä hakea sen mitä kulloinkin on varaa. En ole laskenut kustannuksia, mutta olen seurannut pankkitilin saldoa, niin kauan kun remontointia harjoitettiin aktiivisesti niin saldo oli aina tilipäivänän koittaessa tasan pyöreä nolla. Nyt kun homma on pääosin ohitse niin on saanut huomata että meillähän on perkule varaa pariin kunnon pitkään ulkomaanmatkaan koko perheen voimin per vuosi ja muutenkaan ei ole syytä köyhäillä kauheasti (tosin se lienee kuitenkin minulla verissä). Veikkaisin että olemme iloisesti upottaneet 100k€ tähän torppaan ja siinä ei ole pätkääkään työtä, mutta toisaalta siinä on paljon sellaista joka ei varsinaisesti perusremonttiin kuulu ja vaikka toisissa asioissa säästeltiin niin sitten taas toisiin paahdettiin rahaa jälkikäteen ajatellen kohtuu suruttomasti...

nimim: Vessan seinän antiikkimarmorit 200€/m2


Kannattaa tosiaan miettiä, harkita ja laskeskella ihan tosissaan... varsinkin kun Espoossa aihiokaan tuskin irtoaa ihan pikkurahalla.

[pvalila]

Jotain ovelaa pitää projektiin sisältyä, että siitä kannattavan saa: esimerkiksi niin iso tontti, että siitä saa lohkottua toisen talon rakennuspaikan.

Jos olet nuori, niin kehottaisin rakennuttamaan kokonaan uuden talon. Katso mitä talopakettien perustoimitukset maksavat, niin totuus valkenee sulle: kun rintsikan purkaa, siitä jää jäljelle vain runko, ja rungoksi rintsikka on tosi huono ja kallis. Rintsikan sisäviimeistelytyöt tulevat paljon kalliimmaksi kuin täysin uuden talon viimeistely, mikään ei ole suorassa ja mitoissaan ja vakiokalusteita saa olla koko ajan muokkaamatta jotta ne istuisivat nätisti. Työmenekki uuden tekoon nähden on vähintään tupla, todellisuudessa tripla.

Osta uusi halpistalo, vaikka Älväri, ja kernaasti vuokratontille: teet kunnon tilin ilman aivan älyttömiä riskejä, jotka aina vaanivat vanhan talon ostajaa.

Sitten kun olet vanha ja varakas ja sulla on varaa sellaiseen projektiin, joka tulee kynsille ja kovaa, niin osta sitten rintsikka.

Tällä palstalla kirjoittelee myös jokunen kukkahattutäti näiden talojen ihanuudesta, mutta sulle sattui nyt kaksi tällaista vastaajaa ekaksi.

**********************

Jos sijainti on todella timantti, niin tuo saattaa olla järkevä projekti: pitää olla vain aivan rahassa mitaten huippupaikka ja talon pitää tulla lähes ilmaiseksi tontin mukana. Muistaakseni Westendissä ei ole kauheasti rappiokuntoisia rintsikoita kaupan...

[Aliina]

Tässä nyt sitten vastaus sellaiselta kukkahattutädiltä, jolla on korjaus parhaillaan meneillään. Edellisissä vastauksissa keskityttiin siihen, että kannattaako. No varmasti ei kannata taloudellisesti, jos ilman omaa työtä myyntiä ajatellen tekisi. Jos taas tekee loppuelämän kotia...
Kustannusten suhteen kannattaa olla alusta asti realistinen. Kaikki tuntuu maksavan 10-15% enemmän kuin mitä edeltäkäsin ammattilaiset laskivat. Eli jos jonkinlaista puskurirahastoa ei ole, hommassa menee hermot ja se saattaa jäädä keskenkin.
Ainoa tapa säästää on miettiä tarkasti, mitä oikeasti on pakko korjata. Sinun listasi käsitti koko talon. Itselläni jää tuosta listasta pois ainakin salaojat, lisäeristys ja ulkoverhous, ja silti mennään yli sadan tuhannen, pahoin pelkään.

[Jooo]

Jos tuo on tuo 499t€ maksava, kannattaa tosiaankin lohkoa tontti ja rakennuttaa toiselle puolelle joku valmistalo, esim. design talo tai muurametalo.
Sit pistä se myyntiin niin saat siitä tod.näk rahat täysremonttiin

[Petsamo]

Vanhaan taloon ei kannata sekaantua, jos ei itsellä pysy vasara kädessä. Tuntityön hinta on n. 30-35 e/h+ alv ja teettämällä tulee laskua laskun perään
ihan hemmetisti. En suosittele vanhaa taloa kuin vimmaisille tee-se-itse-ihmisille ja ehkä sitten todella varakkaille, joilla on toki muitakin vaihtoehtoja ;).
Yksi vaihtoehto on asua siinä vanhassa talossa. Näin meillä, vesi tulee ja menee, katto ei vuoda ja lämmityskin pelaa. Pinnat ovat 1940-luvulta. Kaikki työ omin pikku kätösin ja materiaalia tilipäivän mukaan. Korjausaikataulu on 15 vuotta.

[A13]

Tuohon voisi vielä lisätä sen, että kun miettii etukäteen kuinka kauan johonkin hommaan menee aikaa ihan realistisesti arvioituna, niin työn valmistuttua käytetty tuntimäärä on yleensä arvioitu aika kerrottuna piillä (3,14)

[Aaltju]

Laskutustuntimäärän lisäksi kannattaa pii:tä käyttää kertoimena myös kaikelle pienelle nippelitavaralla ja talotekniikan osille... niitä tulee uppoamaan taloon ihan huomaamatta todella yllättävä määrä ja usein silloin kun ei ole suunnitellut niitä ostavansa.

Esimerkiksi putki- tai viemäriremontin tarve ei välttämättä näytä olevan juuri käsillä, mutta mitäpä sitten tehdäänkään kun se yht'äkkiä onkin. Esimerkiksi keittiön viemärin runkoputken liitoksen pikkuruinen tihkuminen on aika yleinen rintamamiestalon vika... se ei useinkaan näy päälle ja se ei useinkaan ole katastrofi, mutta jos on tihkunut niin tasan varmaa on että lattian alla on muutama kottikärryllinen puruja pilalla, muutama lattianvasa on mätä ja muutamasta väliseinätolpastakin pitää uusia alimmat 500 mm... ja toki se vuotokin pitää korjata. Sitten kun sitä vuotoa korjaa ja lattioita availee niin viemärit tuleekin uusittua joko kunnan putkeen asti tai ainakin kellarin lattian rajaan... rahaa palaa ja aikaa kuluu, aina uusia pintoja tulee avattavaksi ja varsinainen kohde, josta remontti alkoi ei edisty yhtään.

Vastaava juttu tulee helposti vastaan esimerkiksi vessan hanaa vaihtaessa... mitäs teet kun vanha homeinen kupari putki napsahtaa lattian rajasti rikki kun putkari yrittää murjoa uutta hanaa paikalleen. Uusiksihan se menee... ja pannuhuoneesta asti... ei niihin vanhoihin kupareihin mitään uutta kiinni juotella.

... tai kun vaihdatat patteritermostaatteja niin joku putki pyörähtääkin auki lattian välistä... mitäs sitten?

Tarkoitus on pelotella, mutta ei ilkeämielisesti. Vanhan talon (tai auton tai ihan minkä hyvänsä) kanssa saa varautua ihan kaikkeen mahdolliseen. Tavallisen tallaajan on hyvin vaikea pitää rahaa jemmassa sen vertaa että tuli mitä hyvänsä vastaan niin aina selviää latomalla tiskiin ukkospilven värisiä seteliä tai sitten pitää olla hyvät välit pankkiin. Pankkiinkaan on vaikea pitää kovin hyviä välejä jos ei pysty taikomaan lisää vakuusarvoa omalla työllä (asuntojen hintojen nousuun on turha luottaa) ja kaikki arvon nousu mitä saadaan aikaan riippuu lainarahasta... asunnon arvohan ei nouse läheskään siihen sijoitetun rahamäärään suhteessa jos työstä maksaa listahinnan.

Vasaran pitää pysyä kädessä, ei sille mitään voi, mutta on se pysynyt kädessä aiemmillakin sukupolvilla joten miksi ei pysyisi nykyiselläkin... ei remppaaminen vaadi mitään mutanttivoimia, kaiken voi opetella kun vain viitsii.

[Petsamo]

Kompaan vielä tuota 3,14 kerrointa aikaan ja myös rahaan. Ajalle on tuo 3,14 passeli. Rahaan kerroin on vähintään 2 ja yleisesti 3,14. Todella kokenut ammattilainen osaa pitää ajan ja
kustannukset kurissa, mutta tätä tapahtuu lähinnä talotehtaalla ;).

[Labyrint64]

Samoilla linjoilla ylläolevien kanssa. Kyllähän se vähän kirpasee kun katsoo mihin hintaan myydään ihan uusiakin taloja. Tai saati että seuraa kavereiden talonrakennusprojekteja ja miten helppoa ja halpaa kaikki on. Mutta yksi asia on selvä; eilen juuri ajelin uudella asutusalueella ja katsoin miten surkean lähekkäin talot ovat. Yhden palaessa palaa varmasti muutkin. Tontit on häthätää 500m2 ja se sijainti; kaupungin väkisinkin laajentuessa ne tavallisen tallaajan kukkarolle sopivat tontit sijaitsee kaupungin laitamilla. Toki työpaikat voi vaihtua mutta kyllä itse laskin sen varaan että läheltä keskustaa (missä on molempien työpaikat) täytyy talo hankkia. Siinä säästää hermoja kun ei tarvi työmatkaan käyttää julkisia eikä tarvi välttämättä edes omaa autoa. Päiväkoti ja koulukin on aivan nurkan takana. Lähellä on kauppakeskittymä jonne kävelee alta 10 minuutissa.

Ja se toinen juttu; tontti on valmiiksi "rakennettu" eli puut on puita ja pensaat pensaita. Tontti on yli 1000m2 ja hyvin suojaisa. Itsellä kun on harrastuksena rakennella ja korjailla kaikkea itse niin auton korjaus jossain nykyaikaisella asuinalueella herättäisi varmasti kaikenlaisia paheksuvia katseita ja rälläkkää ei takuulla saisi vinguttaa sunnuntaisin.

Mut vaikka varais rahaa siihen täysremonttiin niin mielestäni rintamamiestalo tai yleensäkin 1940-80 luvuilla rakennetun talon täysremontointi ei ole järkevää. Talon täytyy olla todella hyvällä paikalla tai sisältää tosiaan sen jonkun muun jutun koska muuten on hölmöä jättää edes sokkeli paikoilleen. Rungosta puhumattakaan.

Kirjoittajaa Aaltjua seuraillen; meilläkin tehdään remppaa nykyään omalla rahalla. Remppalaina oli pieni ja se käytettiin - osin eri paikkaan kuin oli alunperin mietitty mutta kun katto kävi vuotaa niin uusi piti laittaa
Mut se mitä odotin kokoajan rempparahojen huvetessa tililtä on nyt totta; kun sitä massia näkyi numeroina tilillä ja oli tarvettakin niin kaupasta haettiin kaikenlaisia rakennustarvikkeita kärrykaupalla ja tingittiin niistä ehkä 10% pois. Nyt kun on suurimmat osiot rempasta tehty on kiva huomata jokin supertarjous tai jopa käytetyn tarvikkeen myynti ilmoitus ja käydä ostamassa tarvitsemansa huomattavasti halvemmalla. Esimerkkinä; tarvittiin 15 pistorasia joten mentiin kauppaan ja ostettiin ne. Saatiin mukamas vähän alennusta mut oikeasti hinta oli ihan törkee. Nyt on tullut käytyä esim. rautakauppojen loppuunmyynneissä ja ostettua samoja pistorasioita paljon halvemmalla. Toki tää tapa toimia on aina riskialtis että tavaraa tulee hommattua jemmaan eikä tarvetta tule koskaan. Toinen tapa olisi tehdä täys-suunnitelma rempasta ja hakea kaikki tarvikkeet kerralla ja huomattavasti suuremmilla alennuksilla kun nykyään.

[juhanahm]

Tuli tässä noin 2v takaperin uusittua kokonaa vanha omakotitalo. Talo oli yhdessä tasossa, mutta rakenteeltaan muuten rintamamies tyyppinen. Homma on kyllä sellainen että jos et itse tee ei remontti kannata. Isäni kanssa taloa remontoitiin noin 9kk yhtäjaksoisesti, päivällä oikeissa töissä käyden. 9kk noin 2kk meni purkuu. Vanhaa on perustus, vesikatto ja ulkoverhous. Nyt talven aikana kunnostin ikkunat, sisäpokat vaihdettiin remontin yhteydessä uusin lämpölasillisiin. Jos meinaat remontoida vanhan talon kerralla "kuntoon" asennoidu, että seuraavan vuoden teet illat, yöt ja viikonloput taloa.