Rakenteissa lahovaurioita

[JJ]

Tuo ei ole totta... -> (Jeps, 10% kauppahinnasta on maksimi.)

Meillä esimerkiksi piirrustukset ja talo eivät täsmänneet, kellarin lattian rakenne oli pesuhuoneessa ja saunassa lupapiirrustusten vastainen ja märkä, eikä salaojia ollut vaikka sellaiset oli lupapiirrustuksiin merkitty ja myytäessä ilmoitettiin, että salaojat löytyy.

Lopputuloksena oli 4,5% alennettu kauppahinta. Tuo ei kata kaikkea teetettynä, vaan olisi kattanut salaojat ja kellarin lattian korjauksen. Ei saunan uusia pintoja eikä mitään muutakaan uudistettua.

Tosin itse kun on tehnyt, niin tuolla summalla saa luultavasti melkein kaiken tehtyä.

Talo on tosiaan pk-seudulla, joten 4,5% kauppahinnasta on iso könttä rahaa.

Saimme sovittua kaiken ihan hyvissä mielin, mikä helpotti tilannetta kovin paljon. Apuna oli välittäjä, joka ei tietenkään mitään rahaa tuosta ottanut, koska sehän kuuluu hänen tehtäviin. Mutta kyllä minullakin pari kertaa tuon rumban aikana itku tuli...

[vahis]

Kiitos kaikille kannustuksesta ja neuvoista. Päätettiin tilata paikan päälle katselemaan ja arvioimaan pari muutakin urakoitsijaa, jotta saadaan haarukkaa vähän selvemmäksi, koska tämä ensimmäinen ei uskaltanut mitään tunti/päivä/kuukausi arvioita tehdä vaan puhui vain useista kuukausista. Sittenpähän sitä ollaan taasen vähän viisaampia, kun muutama muukin sanoo sanottavansa.

Jospa sitä sitten vielä saataisiin tuon myyjäkin tajuamaan, että ei se pääse tällaisesta piilevästä viasta aivan kuin koira veräjästä, sen perusteella, että kuntakartoituksessa sitä ei ole ja talo on vanha. Totesin kyllä myyjälle moneen otteeseen, että me ei olla tästä asiasta haloota nostamassa pirruuttaan vaan sen takia, että kyseessä on meille täysin ylimääräinen kustannus, joka mielestämme kuuluu myyjän vastuualueeseen.

[Jii]

Mitään 10% korvauksen ylärajaa kauppahinnasta ei ole olemassa. Myyjä on vastuussa piilevistä vioista. Eri asia on miten korvaukset/ hinnan alennukset lasketaan.
Ensimmäisenä kannattaa reklamoida asiasta kirjallisesti ja dokumentoida kaikki mahdollinen ja ottaa kuvia paljon.

[JJ]

Lähde: Kuluttajavirasto

"KIINTEISTÖN VIRHE

Virhearvioinnin lähtökohtana kiinteistön kaupassa on osapuolten sopimus. Virhe on olemassa, jos kiinteistö ei jossain suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Lisäksi vaaditaan, että virheen täytyy voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Virheensietokynnyksen täytyy niinikään ylittyä. Käytetyn kiinteistön ostaja ei voi olettaa saavansa täysin uudenveroista omakotitaloa tai vapaa-ajan asuntoa, vaan virhearvioinnissa otetaan muiden seikkojen ohella huomioon myös rakennuksen ikä.

Virhe on piilevä eli salainen silloin, kun enempää myyjä kuin ostajakaan ei ole havainnut sitä kaupantekohetkellä. Piilevän virheen perusteella ostajan virheensietokynnys on tavanomaista korkeampi. Korvausoikeuden edellytys on, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä tasosta, joka vastaavanikäisiltä kiinteistöiltä yleensä voidaan edellyttää. Vähäiset poikkeamat tavanomaisesta laatutasosta jäävät ostajan vastattaviksi.

Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan salannut jonkin kiinteistöä koskevan seikan tai antanut kiinteistöstä puutteellisia tai virheellisiä tietoja, hän on virhevastuussa, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hän voi kohdistaa kiinteistön fyysisiä ominaisuuksia koskevaan laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen kiinteistöjä ammattimaisesti myyvään tai rakentavaan elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön myyjälle tai tämän edeltäjälle. Ostaja voi myös esittää vaatimuksensa sellaiselle taloelementtien toimittajalle, urakoitsijalle tai muulle elinkeinonharjoittajalle, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain perusteella vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.

Ostajan oikeus vedota kiinteistön laatuvirheeseen päättyy pääsääntöisesti viiden vuoden kuluttua siitä, kun hän on saanut kiinteistön hallintaansa.

Virheen seuraamukset
Virheen seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus. Ostajalla on lisäksi oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta virhettä vastaavalta osalta.

Kauppahintaa alentamalla on pyrkimys saada hinta vastaamaan virheellisen kiinteistön arvoa. Hinnan alentaminen ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti tai tiennyt virheen olemassaolosta. Hinnan alentaminen perustuu kiinteistön ominaisuuksien ja kauppahinnan vertaamiseen.

Hinnanalennuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta. Virheen vuoksi aiheutuneita korvattavia kustannuksia voivat olla esim. tilapäisen asunnon vuokra, ostajan irtaimistolle aiheutuneet vahingot tai terveyden heikentyminen. Koska myyjän vahingonkorvausvastuu perustuu huolimattomuuteen, hänellä ei ole korvausvelvollisuutta piilevän virheen vuoksi.

Kaupan purku tarkoittaa, että myyjä palauttaa ostajalle kokonaisuudessaan jo maksetun kauppahinnan ja kiinteistön omistus palautuu myyjälle.

Virheen seuraamuksena kaupan purku tulee kysymykseen vain silloin, kun virhe on kaupan kannalta olennainen. Ostajan ei voida edellyttää pysyvän kaupassa, jos kiinteistöä ei voi käyttää tai korjata kohtuullisin kustannuksin. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. Kaupan purku ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti tai tiennyt virheen olemassaolosta."

Tsekkasin tuo 10% säännön, ja ihan totta on ettei sellaista ole. Tosin tuntuu ihan siltä niinkuin olisin itsekkin sen jostain bongannut tuon meidän korvaushomman aikana.

[Vahiksen mamma]

Mahtava homma. Purettiin saunan yläpuolinen keskikerroksen lattia. Vastassa siis saunan betonikatto, mutta myös homeiset juoksu :P.

Myyjät ovat paikan nähneet. Eivät pidä pahana. Just joo, asuisivat varmaan mielellään itsekin hometalossa . Mutta antoivat ymmärtää, että meillä on vielä aikaa harkita, peruako tavarantarkastajan käynti...meillä siis harkinta-aikaa...ei heillä... No, meni syteen taikka saveen, niin meille tuo on iso juttu. Saa nähdä, miten ulkopuolinen tarkastaja asian näkee. Olisimme toivoneet myyjiltä vastaantuloa esimerkiksi lahojen rakenteiden korjaamisen verran - muuhun remointoitiin kun olemme varautuneet, mutta budjettiin ei ollut laskettu noin hulppeaa urakkaa .

MUOKS; onko muuten kokemusta, miten saada homemittaus kotiin? Otetaanko yhteyttä kaupungin ympäristöterveydenhuoltoon vaiko rakennuspuoleen, vai mitä kautta saa selville talon asumiskelpoisuuden?

[ansi]

Jos teillä on siellä silmin nähtävää hometta, en tuhlaisi rahaa mittauksiin. Todistelua varten tuo mittaus on tietysti hyvä, jos riita tulee myyjien kanssa. Silloin kannattaa ottaa materiaalinäytteet jotka ovat luotettavimmat, noita tekee esim.Munters joka ottaa näytteet ja lähettää ne viljeltäväksi. Kallista hommaa kyllä, mutta välttämätön jos tarvii tapella esim. oikeudessa.

Kunnan terveystarkastaja taas on ainoa joka voi antaaa virallisen lausunnon asumiskelpoisuudesta. Joissain kunnissa vaan tulevat nihkeästi paikalle tai ovat muuten varsin epäpäteviä mitä tulee homeisiin. Saattavat ehdottaa sisäilmamittausta, mutta se on varsin epävarma tapa todeta homeet.

Muistakaa ottaa paljon kuvia kokoajan kun puratte ja varsinkin jos korjaatte ennen kuin homma on myyjien kanssa selvä, kuvia ja kuitteja ja työtuntien laskua, muuten voi olla vaikeaa mitään vaatia. Itse suosittelisin lopettamaan korjaukset kunnes asia on selvä myyjien kanssa.

Ja lakimieheltä kysymään neuvoja, varmistakaa että on sellainen joka on kiinteistökaupan virheiden ja etenkin homevaurioiden kanssa ollut aiemminkin tekemisissä!

Tsemppiä, meillä meni eka vuosi talossamme saman ongelman kanssa painiessa, nyt alkaa pikkuhiljaa korjaukset olla tehty ja elämä näyttää valoisammalta!!

[maanma]

Tsemppiä täältäkin.

Kannattaa tutustua oman kotivakuutuksen muualla asumisen kustannusten korvauskohtaan.

Myyjälle tulee kuluja uskoakseni tästä muualla asumisestakin jos kaupungin terveystarkasta tuomitsee talon asumiskelvottomaksi. Tämä tuomio on sitten hyvin kaksiteräinen miekka, koska talosta pitäisi sitten ihan oikeesti muuttaa pois.

[Vahiksen mamma]

Nonnin,
rakennusurakoitsijan arvio liikkuu 7-10 tuhannen euron haarukassa. Ei siis mikään pieni lovi meidän remppalainaosuuteen .

Pakkohan tästä on saada myyjä edes jonkinlaiseen vastuuseen!?!

[ansi]

Tottakai teillä on mahdollisuus vastuuttaa myyjää. Ongelmaksi voi tuossa summassa tulla se, että korjauskulujen tulee olla vähintään 5 % talon myyntihinnasta. Jos tuo ehto täytyy, niin siitä vaan tekemään virallista reklamaatiota, jossa esitetään reklamaation syy ja teidän vaatimukset, edelleen apua kannattaa kysyä lakimieheltä.

Tietysti jos saatte muuten sovittua niin reklistä turha tehdä, mutta eipähän nuo teidän myyjät kauhean suopeilta vaikuta.

Ollaan tosiaan tuo ruljanssi itse käyty läpi, kuten edellisessä viestissäni viittasin, joten voin antaa hyviä vinkkejä jos tarvis. Tuon asian läpikäynnissä vain on niin monta mutkaa, etten kylmiltään ala tässä kaikkia luettelemaan, mutta kysymyksiin vastailen mielelläni. Aika monta asiaa tuli nimittäin oman juttumme aikana opittua ja ne kantapään kautta opituthan jää ikävä kyllä parhaiten mieleen...

Ja hei, asioilla on tapan järjestyä, nyt henkäsette syvään ja alatte hoitaa asiaa rauhallisesti jottei tule ongelmia huonon selvitystyön takia!!!

[tiuskis]

---

[ansi]

Meillä tuo kina muutamasta tonnista tyssäsi näin: Olitiin jo tosi paljon tultu vastaan ja myyjän kehtas inttää vielä just parista tonnista. Meidän alkup. vaatimus oli ollut 30 000 ja oltiin jo taivuttu 15 tonniin kun ajateltiin, että tehdään paljon omaa työtä.

Meidän asianajajakin sitten suivaantui tästä myyjien inttämisestä kun me oltiin kuitenkin oltu niin reiluja. Tiedossa oli myös, että jos oikeuteen mennään niin varmaan saadaan enemmän kuin mihin nyt oltiin suostumassa. Asianajaja sitten totesi myyjille, että joko maksatte nyt mukisematta sen 15 000 tai sitten me lähdetään oikeusteitse hakemaan sitä 30 tonnia. Saman tien myöntyivät!!

Eli kun aletaan muutamasta tonnista inttää, niin kyse on enään periaatteesta. Jos tunnette olevanne vahvoilla niin ottakaa kovat otteet, ilmoittakaa, että teillä on vahvat näytöt joilla oikeudessa saatte mitä haluatte ja myyjä joutuu maksamaan teidänkin oikeuskulut jotka voi olla useita tonneja jopa kymmeniä tuhansia jos kaikki oikeusasteet mennään läpi. Teillä pitää kuitenkin olla tosi vahvat näytöt yms, että on pokkaa siirtyä uhakailuun.

Muistaakseni tuo 5 prossaa tulee lähinnä yleisestä oikeuskäytännöstä, eli ei välttämäti ole missään mustaa valkoisella. Virallisesti asia on esitetty jotenkin niin, että kiinteistön virheen korjausten kulut tulee olla merkittävät kiinteistön arvoon, kuntoon yms. verrattuna, mutta tosiaan virallisesti ei ole tuota %-osuutta esitetty. Näissä kiinteistökaupan virhe-keisseissä vaan tuntuu olevan aika paljon tätä "perustuu yleiseen oikeuskäytäntöön" -tavaraa, koska kirjoitettu laki on aika ympäripyöreää. Tapauskohtaisesti kai sitten mennään, eli ei ole kiveen kirjoitettu tuo 5%.

[maalari]

Vastuunvapautuslauseke.

Myyjä vastaa kaupan kohteen virheistä. Myyjän vastuuta rajoittaa

ostajan selonotto velvollisuus. ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan

josta hän on tietoinen kaupanteko hetkellä.



Kauppakirjassa mainitaan että ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen

ja sillä oleviin rakennuksiin.

Ostajalla on oikeus olettaa, että hän saa kiinteistön omistukseensa

siinä kunnossa kuin se oli hänen tutustuessaan siihen.

Jos kiinteistön kunto on huonuntunut tarkastuksen jälkeen, Kyseessä on virhe.

-----

jos kaupan kohteeseen liittyy jotakin tavallisuudesta poikkeavaa,

siitä on mainittava kauppakirjassa.

Tällöin voidaan näyttää että ostaja on asiasta tietoinen.

Huonokuntoinen ja viallinenkin kohde voidaan myydä,

kunhan ostaja on asiasta tietoinen.

___-

Jotta myyjä voisi vapautua vastuustaan jonkin kiinteistössä olevan

virheen osalta, kauppakirjassa on oltava yksilöity vastuun rajoitus ehto.

_____

Jos rakennuksessa on esimerkiksi kuntotarkastuksessa todettu

kylpyhuoneessa kohonneita kosteus-arvoja kauppakirjaan voidaan

kirjata rajoitus lauseke esimerkiksi seuraavasti:



"Ostaja on tietoinen kylpyhuoneessa todetuista kohonneista kosteusarvoista.

Kaupan osapuolet sopivat siitä ettei myyjä vastaa kylpyhuoneen mahdollisten

kosteus- tai homevaurioiden aiheuttamista korjauskustannuksista ja tämä on

otettu huomioon kauppahinnassa".

______________


Kauppakirjassa voitaneen myös sopia siitä, että ostaja ottaa vastatakseen

tietyistä kaupan teon jälkeen mahdollisesti ilmenevistä vioista.

Tälläistenkin vastuun siirtoehtojen tulee olla erittäin tarkkaan ja

selkeästi yksilöityjä, jotta ne voivat lähtökohtaisesti sitoa kaupan osapuolia.



Näissäkin tilanteissa on kauppakirjaan syytä selvästi kirjata se,

miten vastuun siirtäminen on otettu huomioon kauppahinnassa.


_____________


Joskus kiinteistön kauppakirjassa käytetään lauseketta,

jonka mukaan kiinteistö myydään sellaisena kuin se on.

Tälläinen yleisluontoinen lauseke ei vapauta myyjää vastaamasta

sellaisista virheistä, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

___________________


laatuvirhe..


Kiinteistössä on laatuvirhe.

Jos fyysiset ominaisuudet poikkeavat sovitusta tai siitä,

mitä myyjä on ilmoittanut. Myös harhaan johtavan tiedon antaminen,

tiedon salaaminen ja ostajan virheellisen käsityksen

oikaisematta jättäminen voi olla virhe...


-------------


Jollei kiinteistön laatua ole täsmennetty kaupan yhteydessä

kiinteistön tulee vastata ns, normaalitasoa kiinteistön tulee ominaisuuksiltaan

vastata sellaista laatutasoa jota voidaan yleisen elämänkokemuksen

perusteella edellyttää vastaavankaltaiselta kiinteistöltä.

Laatuvirhe on kyseessä vain jos ostaja siitä tietoisena ei olisi

ainakaan sovituilla ehdoilla (lähinnä kauppahinnan määrä) tehnyt kauppaa....

_______________

Salainen virhe on kyseessä, Jos myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään

tietää virheestä, eikä ostajakaan siitä tiennyt.

Viimeaikoina tulleet hometalot ovat tyypillisiä esimerkkejä salaisista virheistä.

Myyjä on vastuussa salaisesta virheestä jos kiinteistö merkittävästi

poikkeaa siitä, mitä sen kaltaisesta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet

huomioon ottaen yleensä edellyttää.

Lähtökohtaisesti myyjä ei voi kauppakirjassa sovittavalla

ehdolla vapautua virhevastuusta salaisen virheen osalta..



_______________

niin ja lisäksi taloa ei voi myydä purkukuntoisena..

joko kiinteistö myydään kiinteistönä tai sitten tonttina
jos myydän tonttina niin silloinhan vastuuta talosta ei ole, jos
myydään purkukuntoisena niin silloin ikävä kyllä kaikki lait yms
sitoo myyjää

ja ps.. kaikki vanhat talot on mallia peruskorjattava tavalla tai toisella..
eli ei peruskorjaus tarve tarkoita mitään poikkeavaa,, sehän on selvä että jotain joutuu tekemään..... mutta mainitsemasi jutut on kuitenkin enemmän kuin se perus jotain.. purujen lisäystä, maalailua, tapettien vaihtoa...

[maalari]

ja ps ps suurin osa teksteistä lainattu Leena Linnainmaa- Marianne Palon
kirjoituksista..

[Vahiksen mamma]

Kiitokset tsemppauksesta ja asiantuntemuksesta!!!


Mistähän kautta saisi selville kiinteistökauppaan erikoistuneista lakimiehistä? Onko heillä jokin alan listaus jossain netissä .

Vieläkin jaksan ihmetellä sitä, että kun myyjäosapuoli sanoi "lukeneensa lakia" ja "seuranneensa useita vastaavia" tapauksia...etteivät he kuitenkaan ole omasta mielestään ole missään vastuussa_ mistään_. Ovat myyneet talon meille ja se on nyt meidän vastuulla . Kun taas, jokainen rakennusalan ihminen, joka paikan on nähnyt, on heti todennut, että yhteys myyjään ja myyjällä on vastuu.

Epäilenpä pahasti, että nuo korjaussummat kohoavat julmetun suuriksi. Sitä vähentää tai siis meidän omasta pussista menee esimerkiksi keskikerroksen latttia - joka joudutaan repimään pois rempan tieltä.

[tiuskis]

No niillä Vahiksen projektin myyjä-raukoilla ei vaan ole yksinkertaisesti oikeaa tietoa ja piste. Eli ette anna nyt periks! Itse en tiedä noista kiinteistöihin erikoistuneista lakimiehistä, mutta soitto johonkin suht suureen lakifirmaan niin eiköhän ne osaa neuvoa ainakin, et mihin ottaa yhteyttä. Googlekin voinee auttaa..

Meidän myyjä onneks tajus sentään itse heti, että heidän vastuullaanhan se on, mutta jos ei olis tajunnut niin lakimies heti vaan mukaan neuvotteluun. Ottakaa selvää onko teidän kotivakuutuksessa se oikeusturva - meillä se kattais ainakin nää lakimieskulut..omavastuu 15%. Toi vakuutus on pitänyt olla vaan voimassa jo aikasemmin (luonnollisesti )

Miks muuten noi lattiat menis teidän pikkiiin?