mitä asioita tulisi ottaa huomioon kauppakirjaa laatiessa?

[Harrastelija]

Hintahan on se mitä joku suostuu maksaan.Pääkaupunkiseudulla pelkkä tontin hinta on tietysti huomattava.Ainahan kiinteistökaupoissa hinta muodostuu eri osatekijöistä,joskus talo voi olla aika arvoton ja päinvastoin,talo arvokas ja tontti arvoton ja vailla kunnallistekniikkaa ym.
Mutta kauppakirjassa voi mainita että myyjä ei ole vastuussa talon kunnosta,eikä silloin voi tietenkään mitään huippuhintoja vaatia.Mutta eipä sitten tarvitse pelätä raastupajuttujakaan.
Tässä omassa tapauksessa hinta oli alhainen juuri vastuun rajaamisen takia,remontteihin menee rahaa noin kaksi kertaa hankintahinnan verran,mutta itse olen tyytyväinen.

MOI
Vaihtoehto 1.
Myyt talon purkukuntoisena jolloin kauppahinta on kiinteistönarvo.

Vaihtoehto 2.
Alat luettelemaan rakennuksessa olevia virheitä kauppakirjaan, jotta myöhemmin on dokumenttiä näyttää, että ostaja tiesi rakennuksen on virheistä. Tässä kohtaa saattaa olla aika hyvä keino palkata kunnollinen kauppakirjantekijä >> saattaa myöhemmin maksaa itsensä takaisin. Voin omasta kokemuksesta suositella, niin tälläinen juristi on pitänyt kerran luentoa mulle kuin Tapio Nevala Puh. 09-88701997 >> tietää kaiken kiinteistökaupasta jne.. mutta saattaa olla aika kysyttyä kaveria.

PS. kaupanvahvista tarkistaa että kauppakirja on tehty maakaaren mukaan "muuta ei kannata odottaa".

Terveisin Harrastelija

[pliplop]

olisiko jollakulla esimerkkiä esim. omasta kauppakirjasta, kuinka nuo virheet ja epäkohdat on lueteltu ja minkä kohdan alle tai miten ne olisi hyvä sinne sisällyttää?

[Tomppa]

Meillä lukee näin...

Vastuu kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta:

Ostaja on tietoinen siitä,että talon pohjoisoäädyssä on veden aiheuttama vaurio,joka on aiheutunut lämminvesivaraajan vuotamisesta rakenteisiin.Vaurio on osittain nähtävissä talon julkisivusta.Myyjällä ei ole tietoa seinärakenteiden kunnosta.Asuinrakennuksen viemäriverkko on uusittava,koska verkko ei ole kaupantekohetkellä käyttökunnossa.Vesijohtoverkoston kunnosta myyjällä ei ole tietoa.Kiinteistöllä ei ole salaojia,kellaritilassa on selkeästi nähtävissä kosteuden aiheuttamia jälkiä ja vaurioita.Hormiston kunnosta ei ole tietoa.Ostaja ostaa kiinteistön täysin peruskorjattavaksi.
Ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa,kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat,eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista.Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut,rakennuksen kunto ja ikä on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.Ostaja vastaa mahdollisesti kiinteistöllä olevista piilevistä vioista ja vaurioista sekä niiden korjauskustannuksista kuten esimerkiksiperustuksissa ja kellarikerroksessa,vesi-ja viemäriverkossa,lämmitysjärjestelmässä,sähkölaitteissa,seinärakenteissa,yläpohjassa,vesikatossa ja hormistossa sekä savupiipussa olevista vaurioista ja vioista.
Kaupan kohteena oleva kiinteistö on ollut asumattomana 1980-luvun loppupuolelta lähtien.Myyjä ei ole tietoinen kiinteistön,rakennuksen tai kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnosta,koska ei ole asunut kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä.Tämän vuoksi ostajaa on kehotettu tarkastamaan kiinteistö rakennuksineen sekä kauppaan kuuluva tarpeisto eristyisella huolellisuudella.

Myyjän vastuu kiinteistön mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren(540/1995) mukaan.

[vms]

Mutta hei: jos noin paljon on lueteltu niin onko enää paljon/mitään eroa purkukuntoiseen?

Ja epäilen että tossa on jo paperilla ristiriita kun todetaan että myyjän vastuu maakaaren mukaan ja toisaalta että ostaja vastaa piilevistä vioista? Epäilen vahvasti että varsinkin välittäjät kyllä laittaa papereihin monenlaista, eivät varmaan ole kuitenkaan noista vastuussa ongelmatilanteissa, ovathan vaan välittäneet myyjän ja ostajan saman pöydän ääreen. Myyjä ehkä sitten on tyytyväinen välittäjän että sai sopimukseen jonkun "suojaavan" lauseen.

Ja välittäjä ja kuntotarkastaja saanee aina omansa, myös mahdollisessa oikeusjutussa jos ovat todistajina; juovat kahvia ja laskuttavat tonnin päivässä, saavat aina omansa pois kävi miten tahansa?

V-MS

[Tomppa]

Ja epäilen että tossa on jo paperilla ristiriita kun todetaan että myyjän vastuu maakaaren mukaan ja toisaalta että ostaja vastaa piilevistä vioista?
V-MS

Tämäpä olisikin mielenkiintoista jos alkaisin tappelemaan jostain löytyneistä vioista.Kumpi paperi ratkaisee,kauppakirja vai maakaari?
Tässä meidän tapauksessa tiedän että vaikka olisin löytänyt mitä niin olisi ollut turha alkaa mitään vaatimaan koska kauppahinta oli yleiseen hintatasoon nähden todella alhainen,voisi sanoa että tontin hinta.Tosin alusta alkaen oli selvää että löytyi sitten mitä vaan niin minkäänlaisia vaatimuksia en esitä myyjäpuolelle.Olin tutkinut paikat huolellisesti ja tiesin mitä ostin.Hinta oli sellainen että mikään piilovika ei olisi ollut niin paha että ostos olisi ollut taloudellisesti huono.
Tuossakin kauppakirjan vikalistassa on muutama sellainen kohta että tiedän myyjäpuolen tietäneen onko vikaa vai ei mutta ne on vaan kirjattu kauppakirjaan varmuuden vuoksi,ikäänkuin helpottamaan tappelua jos sellainen tulee.Olen tosi hyvissä väleissä myyjien kanssa kanssa ja he ovat usein vierailleet työmaalla katsomassa miten homma edistyy.Siinä kun on juteltu niin monesta asiasta ovat olleet tietoisia vaikkeivat sitä kauppakirjan mukaan tietäisikään.

[vms]

Veikkaan että maakaari ratkaisee. Siitä syystä että muutenhan ostaja ja myyjä voisi myös sopia keskenään että kauppahinta maksetaan spriinä, kannabistuotteina ja 14v tyttärellä? Paljon kärjistäen

En nyt enää muista mistä se löytyi mutta näitä kuolinpesiä siinä selvitettiin ja todettiin että ihmiset ei voi lakipykäliä kiertää keskinäisillä sopimuksillaan; vaikka kuinka molemmat olisi olleet järjissään ja halukkaita silti laki jyrää nämä sopimukset. Mutta esim teidän tapauksessa ei taida olla paljon eroa purkukuntoon, varsinkin jos on lähes tontin hinnalla myyty niin johan sekin kertoo ettei oikeestaan ole mitään mistä vääntää.

Mikäli purkukuntoisesta voisi rahastaa enemmän voisi keplottelijat siirrellä omaisuuksiaan pois verottajan ja velkojien ulottuvilta myymällä vaikka romuauton kaverilleen uuden hinnalla jne.

Onhan näitä: lienee aika yleistä esim rotukoiran hankkimisessa että kauppakirjaan laitetaan myyjällä olevan jonkunlainen välistäosto-oikeus jos ostaja luopuisi elukasta. Pykälä ei käytännössä mitään merkkaa koska se ei perustu mihinkään lakiin, on vaan "moraalinen" painolasti.

V-MS

[Tomppa]

. Mutta esim teidän tapauksessa ei taida olla paljon eroa purkukuntoon, varsinkin jos on lähes tontin hinnalla myyty niin johan sekin kertoo ettei oikeestaan ole mitään mistä vääntää.
V-MS

Käytännössä tämä oli purkukuntoinen eli tontti jolla purettavia rakennuksia.Veikkaan että 75% ostajista olisi jyrännyt tämän mökin sileäksi ja tehnyt uuden kun rakennusoikeutta on melkein 300 m2 ja sijainti todella hyvä.Purkukuntoinen-termiä ei kuitenkaan käytetty missään muualla kuin piharakennuksen kohdalla,papereissa lukee asuinrakennuksen kohdalla vain tuo "myydään täysin peruskorjattavaksi".Taitaa olla aika veteen piirretty viiva tuo purkukuntoinen vai täydellistä peruskorjausta vaativa.

[Kauppis]

Mikäli purkukuntoisesta voisi rahastaa enemmän voisi keplottelijat siirrellä omaisuuksiaan pois verottajan ja velkojien ulottuvilta myymällä vaikka romuauton kaverilleen uuden hinnalla jne.

On tiedossa, että näin on tehty, myyty mm ulkolaitamoottorivene, wanha, jahdin nimellä ja hinnalla.... Ei siitä edellisestä lamasta ole niin kauaa.

Ainoa, mikä tuossa itseä arveluttaa, niin mites mahdolliset yllärit maastossa, esmes edellisen asujan jemmaamana vuosien jäteöljyt jonkun puskan juuressa? Tai proosallisemmin vuotava/entinen öljysäiliö, joka saastuttelee maita ja mahdollisesti uhkaa pohjavesiä.

[vms]

Niinhän sitä tehtiin. Ja jos/kun asioita selvitetään niin summat laitetaan kohdilleen ;) eriasia sitten löytyykö rahoja enää mistään jälkeenpäin.

Koskeeko myyjän vastuu tosiaan maaperän saastumista? Toisaalta rakennuksesta aiheutunut ongelmahan se lienee tai sitten se voisi olla ympäristönsuojeluasia?

V-MS

[Kauppis]

aiheuttaja maksaa, mutta jos aiheuttajaa ei voi kohtuudella selvittää, niin sitten omistaja.

Olin joskus duunissa firmassa, joka oli ostanut toimitilaksi/vastoksi vanahemmanpuoleisen talon. Oli ollut jonkinmoinen bussivarikko. Jonkunaikaa kaupoista löytyi viereisestä järvestä raskasta polttoöljyä. Kyseinen kiinteistö oli kaupan yhteydessä kytketty kaukolämpöverkkoon, juuri lämmitysvehkeiden kunnon vuoksi. Viimeisenä sillä nurkalla. Ja ainoa rakennus kilometrien säteellä, missä oli käytetty raskasta polttoöljyä.

Viranomaiset ja valitustiet läpikäyneet päätökset totesivat nykyisen omistajan vastuulliseksi ja syylliseksi vahinkoon. Ja firma joutui maksamaan vahingosta ja sen korjauksesta aika tuntuvasti.

[jeju]

Moi!

Mun kauppakirjassa lukee näin:
Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja...(kaikkea muuta mikä ei liity taloon) Ostaja ei ole havainnut huomauttamista näiden seikkojen osalta.

Tontilla sijaitseva asuinrakennus myydään purettavaksi. Myyjä ei vastaa rakennuksen kunnosta, ominaisuuksista tai virheistä.

Ostajalla on oikeus korjata rakennus asuinkäyttöön

Ja julkinen kaupanvahvistaja muistaakseni maksoi noin 70€, sen maksaa ostaja.

[Kontio]

Tervehdys!

Mielenkiintoinen keskustelu, joten kysäisenpä minäkin...

Miten sitten määritellään luotettavasti tuo tontin käypä hinta, jolla ne purkukuntoiset sijaitsevat?
Onko verottajan tekemä tuore verotuspäätös pätevä? Voiko siihen oikeasti luottaa?
Jos ostaa tontin, jolla purkukuntoisena myytävät rakennukset, miten arvioida, että
kauppahinta on kohdallaan, myyjän halutessa välttää kaiken vastuunsa mahdollisista "löydöistä"?

Tilanne on usein juuri se, että kaikesta vastuusta halutaan eroon, mutta kiinteistöstä
halutaan kuitenkin se korkein mahdollinen hinta.
Meille sopii purkukuntoisesta purkukuntoisen hinta, mutta ei haluta maksaa
kuitenkaan ylimääräistäkään myyjän ahneuden/kieroilun vuoksi.

Mistä siis luotettavaa tietoa?

Kontio

[Tomppa]

Jos Lkv-pätevä ja hyvän paikallistuntemuksen omaava kiinteistövälittäjä arvioi tontin hinnan ottaen huomioon rakennusoikeuden,liittymät,kaava-asiat yms. seikat niin kyllä tontin hinta pitäisi aika kohdillaan olla.Tosin purettavista rakennuksista tulee purkukuluja jos ne oikeasti purkaa joten sehän pitäisi huomioida tontin hintaa alentavana tekijänä.

[joulappa]

Ote maakaareen 17 pykälästä, joka käsittelee laatuvirheitä:

"5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan."

Mikään yleinen ilmaisu ei vapauta myyjää tuon 5 kohdan vastuusta. Jotta myyjä olisi vapaa vastuusta, tulee virheet yksilöidä kauppakirjassa. Ilmaisu purkukuntoinen ei yksilöi virheitä. Eli, jos salainen virhe löytyy, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Kun hinnanalennusta arvioidaan, vaikuttaa lopputulokseen tuo maininta kauppahinnan ja olosuhteiden huomioon ottamisesta. Tällöin kauppakirjassa on hyvä kuvata nuo olosuhteet. Esim.jos asunto ei sovellu ilman korjauksia asumiskäyttöön, on tämä olosuhde syytä kirjata kauppakirjaan. Lisäksi huonon kunnon tulee oikeasti nakyä alhaisena kauppahintana. Tämän jälkeen sitten neuvotellaan mikä on merkittävä poikkeama ja onko hinta suhteessa tähän poikkemaan kohdallaan.

Lopuksi saivarellaan siitä onko merkittävä laatuvirhe tämän lisäksi vielä olennainen. Eräs lakimies spekuloi, että merkittävä laatupoikkeama aiheuttaa 5 - 10 % korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan. Alle 5 % korjauskustannuksilla ei siten ostajan kannattaisi lähteä hakemaan hinnanalennusta. Kun korjauskustannukset lähestyvät 20 % kauppahinnasta voi alkaa miettiä jo kaupanpurkua.

[Kontio]

Kiitos vastauksista!

Sitä vielä mietin että mitenkäs se tuore verotusarvo, onko luotettava,
siis arvioiko verottaja moiset kiinteistöt kohdilleen niin, että
siitä saisi hinnalle osviittaa?
Luotettava ja hyvän paikallistuntemuksen omaava kiinteistövälittäjäkin
olisi mukava löytää- tuntuu että ko. paikkakunnalla toimivat ovat jo myyjän
värväämiä.
Miten tuo maakaaren tuki, kuinka sen ottaisi huomioon jo ennen kaupantekoa- nyt
myyjä olettaa ettei mitään vastuita hänellä ole.
Kiinnostusta käräjille lähtöön ei ole, haluamme vain rahalle rehellisen vastineen ja
rehelliset kaupat.
Siksi sen tontin todellinen arvo olisi tärkeää onkia selville-
vastuutta asumiskelvotonta sopuhintaan- tyyli sopii meille jos hinta tosiaan on se oikea ja kohtuullinen.

Kontio