Tie helvettiin on kivetty

[pvalila]

Tie helvettiin on tunnetusti kivetty hyvillä aikomuksilla.

Eräs esimerkki tästä on myyjän vastuun kasvattaminen talokaupoissa. Periaatteessa on hyvä, että ostajalla on elämänsä suurimmassa kaupassa jonkinlainen turva. Vuosia talossa asuneen myyjän voi myös kohtuudella olettaa tietävänsä talonsa kunnosta enemmän kuin ostajan, joka montaa hetkeä ei talossa ole saanut viettää.

Ongelma on kuitenkin valtavasti. Laki ei vastaa perinteistä suomalaista oikeuskäsitystä, jonka mukaan myyjä ei ole vastuussa ellei hän ole ollut myyntitilanteessa ketunhäntä kainalossa. Myyjä joutuu antamaan talolle tavallaan takuun ilmaiseksi, koska ei myyjän vastuun lisääntyminen mitään lisähintaa taloihin tuonut. Ihan oikeasti vilpilliseltä myyjältä ei ole toivoa saada latiakaan, ei millään oikeuden päätöksellä. Toisaalta ostajakin pystyy lypsämään myyjältä sitä enemmän remonttirahaa, mitä kierompi hän on. Rehellinen myyjä joutuu elämään viisi vuotta kaupan jälkeen kovan paineen alaisena, jollei hän ole niin yksinkertainen hengenelämältään, ettei ymmärrä tilanteensa kamaluutta.

Ehkä olisi parempi, jos taloihin pitäisi tehdä lakisääteinen kuntokartoitus myyntitilanteessa ja kartoituksessa huomaamatta jääneet vauriot maksettaisiin kartoittajan vakuutuksesta (joka ihan oikeasti korvaisi myös asiat, jotka on yleisluontoisesti kuitattu maininnalla "yläpohjaa ei päästy tutkimaan"). Näin ostajan asema ihan oikeasti olisi parempi ja näin riskin eliminoinnin kustannukset tulisivat aidosti näkyviin jo kauppatilanteessa, eikä vasta vuosia jälkikäteen kun riski on jo toteutunut. Jos vakuutus olisi lisäetuus, jonka ottamisesta myyjä saa päättää, sen hinta olisi hurjan korkea koska sen ottaisi vain myyjä, joka aavistelee talossaan olevan jotain pielessä; tämän takiahan vakuutusyhtiöt eivät ole tähän leikkiin lähteneet (riski on myös helpompi hinnoitella jos voluumia on riittävästi).

Poliitikoilla on suuri halu antaa etuja kansalle, mutta kansantalous on pitkälti nollasummapeli eikä yhdellä kädellä voi antaa ilman että toisella ottaa. Valitettavasti ottaminen halutaan tehdä mahdollisimman näkymättömästi ja antaminen mahdollisimman näkyvästi, mikä ei lopputuloksen kannalta ole yleensä hyväksi.

[Muunila]

Näissä kuntokartoituksissahan on se huono puoli, ettei voida olla 100% varmoja talon kunnosta ellei revitä joka seinää, nurkkaa, katonrajaa, lattiankulmaa, nurkkalautaa, ikkunapeltiä yms auki. Jos vastuu valuisi aina kuntokartoittajille, he tuskin jättäisivät mitään sattuman varaan. Ja enpä usko että olisi kovinkaan kannattavaa repiä jokaista myytävää taloa siihen kuntoon aina myyntitilanteessa. Näissä talokaupoissa on aina olemassa riski, eipä sille voi mitään. Jotain tule aina eteen, pientä tai isoa. Ja kun eteen tulee isoa, tulee ongelmia. Uskon kuitenkin että suurten ongelmatilanteiden määrä on prosentuaalisesti sen verran pieni ettei missään tapauksessa ole kannattavaa ottaa käyttöön mainitsemaasi lakisääteistä kuntokartoitusta, joka takaisi melkoisen laajan pintaremontin joka puolelle huushollia jo pelkästään siinä tapauksessa ettei mitään vikaa löytynyt.

Kinkkisiä nämä talokaupat joka tapauksessa välillä ovat, sen on saanut todeta tätä foorumia lueskellessa.

[Kauppis]

Kuntokartoitukset on oman kokemuksen ja havintojen mukaan vähän mitä sattuu. Tuossa liki nurkalla on talo, jonka kuntokartoittaja ehdottomasti vaati uusintamaalattavksi, koska edellisestä maalauskerrasta oli kulunut jo 10 vuotta.

Ei sanonut mitään siitä, että pesuhuoneesta käsin pystyi työntämään sormen muovimatosta keittiön kaakeloinista läpi, kellarissa selvät merkit että sulavedet ohjautuvat sisään, ikkunoihin liitetyt tuuletusikkunat tukittu jne jne outouksia. Kosteusmittauksia ei tehty, koska mittauspäivänä oli sadepäivä.

Perusteellinen selvitys se olevinaan oli, sillä paperia oli suurinpiirtein vajaa sentti.

Uudet omistajat eivät ole ulkopintaa malaanneet, sillä pinta oli ja on edelleen, jotain 5-7 vuoden päästä edelleen siisti. Sisäpuolen hommista en tiedä, kun ei ihan ilkiä käydä kyselemään, vaikka miten kiinnostaisi.

Jossain jutustelin asiasta alaa sivuavien ihmisten kanssa ja tulin siihen ymmärrykseen, että joiltain tarkastajilta saisi tilattua sellaisen kuntokartoituksen, kuin haluaa, eli siistitysti taloa ylistävän. Aika moneen kohtaan merkataan tietoja puutteellisesti, tyyliin "Kohteesta ei otettu näytteitä poraamalla rakenteisiin", "aisitinvaraisesti tilassa ei ole havaittu kosteusvauroita/hometta/vaurioituneita rakenteita..." jne jne.

[pvalila]

Olen itsekin tajunnut, että kuntokartoitukset ovat aina kovin pinnallisia. Juuri siksi niitä pitäisi täydentää vakuutuksella, jotta ostajalla JA myyjällä olisi turvallinen tilanne kaupan jälkeen. Nykytilanteessa vahvoilla on epärehellinen myyjä (jolla ei ole aikomustakaan kantaa myyjän vastuuta) ja vilpillinen ostaja (joka tietää ostavansa halvan mutta heikon talon ja aikoo laittaa myyjän maksamaan koko remontin).

[TimoAB]

Ennen nykyisen auki revityn (toistaiseksi) ja ilmeisen hyvän talon ostoa meille kävi näin:

Olimme ostamassa rintamamiestaloa, jossa piti olla salaojat kunnossa ja se ja tämä ja tuokin. Sovittiin kaupasta, ehtona kuntotarkastus, jonka piti vaikuttaa hintaan, jos jotakin löytyi. Ja löytyihän sieltä, erikseen mainitut salaojat ja se ja tämä ja tuokin. Ja hinta? Ei tipahtanut lainkaan. Paljosta ei ollut kiinni, mutta sisuunnuimme ja vetäydyimme kaupasta. Ja maksoimme puolet kuntotarkastuksesta, kuten oli sovittu. Vähän kirpaisi turha maksu.

Olimme ostamassa toista taloa ja sovittiin kaupasta. Ehtona taas kuntotarkastus, varsinkin kun tiesin, että se oli siirtymäajan talo, jossa rakennepiirroksissa oli karhuntaljaa ilman kosteussulkua. Raksystemsin kokenut insinööri suostui mielikseni tarkastuksen loppuvaiheessa poraamaan reiän seinään kun erikseen sitä vänkäsin. Talo paljastui täydeksi hometaloksi. Ja hinta? Sehän myytiinkin sitten toiselle porukalle, lapsiperheelle, jotka eivät edes remontoineet taloa. En tiedä ymmärsivätkö mitä ostivat. Lapsia kävi sääliksi. Ja se kuntotarkastuksen hinta? Meidänhän siitä piti puolet maksaa. Sitten jo vitutti.

Ja tämä viimeisin talo? Tehtiin niin, että sovittiin kaupoista ja hinnasta, ja ehtona kuntotarkastus, jonka edellytimme myyjän maksavan. Loppujen lopuksi kuntotarkastus on myyjän intressi, koska he vastaavat siitä, onko talo terve vai ei. Välittäjä piti käytäntöä poikkeuksellisena, mutta totesin, että sehän on sopimusasia ja myyjät ymmärsivät argumentin.

Talo tutkittiin, sillain pintapuolisesti raapimalla kuten yleensäkin, mutta saatiin hyvä talo.

Opetus: maksata kuntotarkastus myyjällä jos olet ostamassa.

[Hirsisalvos]

Opetus: maksata kuntotarkastus myyjällä jos olet ostamassa.

Tuonhan voi sopia myös niin, että ostaja maksaa kuntotarkastuksesta puolet
mikäli tarkastuksen tulos ei johda kaupasta perääntymiseen.
Eli myyjä maksaa kuntotarkastajan laskun kokonaisuudessaan
(ja saa siitä silloin myös täysmääräisen verotusedun kotitalousvähennykseen)
Mikäli kaupat syntyvät, lisätään ostajan puolikas kauppahintaan.

Jos kaupat peruuntuvat kuntotarkastuksessa ilmenneiden seikkojen vuoksi,
jää kuntotarkastusraportti luonnollisesti edelleen myyjän omaisuudeksi ja hyödynnettäväksi (ostajahan sillä ei mitään tee tämän jälkeen)
Ostajan on minunkin mielestäni turha tuhlata rahojaan sellaiseen palveluun, jonka tuote (raportti) jää lopulta vain myyjän käyttöön mikäli kauppoja ei synny.

Kyllä myyjän kannattaa teettää kuntotarkastus omaan laskuunsa.

Ylipäätään sanoisin, ettei kuntotarkastuksessa todalla saada kaikkia pommeja paljastettua, koska jos tarkastus halutaan tehdä 100% varmuudella tietäisi se rakennuksen purkamista.
Sitä ei moni myyjä ole halukas myytävälle talolle tekemään. Purku- ja korjauskustannuksetkin olisivat jotain sellaista, ettei kukaan 100% varmuuteen yltävää tarkastusta edes suostuisi teettämään.

Kuntotarkastus on ehkä verrattavissa autoille tehtäviin "kuntotohtori" palveluihin :
Tutkitaan määrätyt asiat määrätyllä tarkkuudella ja annetaan lausunto niiden perusteella.
Autotohtorikaan ei voi taata etteikö esim. moottorissa olisi alkava laakerivika, koska tarkastus ei sisällä moottorin purkua osiin.

Toki tonnin tarkastuksesta saadaan helposti kymppitonnin tai kahden tarkastus jos kaikki halutaan todella selvittää juurta jaksain.
Ylimitoitus ei vain taida keskimäärin olla tarkoituksenmukaista tässäkään asiassa.

[pvalila]

Yksinkertainen tosiasia on se, ettei kuntotarkistuksella saada kovinkaan syvälle menevää tietoa talon kunnosta. Juuri siksi tarvitaan vakuutusta. Toinen syy, miksi tarvitaan vakuutusta, on se, että homeriski on yksinkertaisesti liian iso kannettavaksi sekä myyjälle että ostaajalle. Myyjän vastuu on nykyisin kohtuuttoman suuri, kerran omakotitalon kerran omistamaan erehtynyt joutuu kantamaan hitonmoista riskiä vielä vuosia sen jälkeen, kun on omistamisen synnistä eroon päässyt. Toisaalta vilpillisen myyjän tapauksessa ostajan turva on olemassa vain paperilla, koska laissa ei ole määrätty minkäänlaisesta takuuajan vakuudesta, joka turvaisi ostajan aseman.

Nykytilanteen taustalla on se tosiseikka, että talojen hinnat ovat nousseet niin korkealle, että talon hankintaan menevät tavallisen ihmisen elinikäiset ansiot. Riskin suuruus on tietysti suorassa suhteessa talon (uushankinta-) hintaan. Hölmönä pidetään ihmistä, joka ei ota talolleen palovakuutusta. Home pystyy tekemään aivan saman talolle mutta sitä vastaan ei ole yhtä helppo vakuutuksin suojautua.

Homevakuutus liittyy kuntotarkastukseen sitä kautta, ettei yksikään vakuutusyhtiö ole niin hullu, että moisen vakuutuksen myöntäisi talon kuntoa ja rakennetta ensin tutkimatta.