Liian iso projektiksi?

[Kyytsis]

Kiitokset erinoimaisesta foorumista - viimeisen kuukauden aikana mennyt illat täällä selatessa ja projekteja ihmettelemässä. Jos joskus olisi tullut jotain muuta opiskeltua näin innokkaasti niin...

Kerrostaloasuminen vastikkeineen ja naapureineen on alkanut harmittaa siinä määrin että talon ostaminen tuntuu jopa hyvältä ajatukselta. Koska olemme pääkaupunkiseudulle jo suuntautuneet niin talot on tosi kalliita. Unelmissa siintää sellainen terveellinen talo, jossa on sopivasti vanhan talon henkeä mutta kuitenkin helppoa asumista. Hyvin tilaa, piha, askartelutilaa jne. Itse osataan perusremppoja tehdä, kaataa seinää ja rakentaakin.

Nyt osui sitten tutkalle talo&tontti kivalla paikalla, mutta kuntoraportti oli karua luettavaa. Käytiin katsomassa ja tuntui hyvältä, mutta selvää on että paljon on tekemistä:

- Sadevesijärjestelmä (sadevesikaivot, salaojat.. jos siellä jokin järjestelmä nyt on, niin se on joka tapauksessa vanhentunut)
- Vesikatto & varusteet (uusi vesikatto (betonitiilikate nyt, tiilet halki ja sammaleessa, aluskate, pellitykset jne. Katon rakenteet pitää korjata, katto on notkolla ja purettujen laipioiden takia katolle ei ole tarpeeksi tukea)
- Putket & sähköt & lämmitys (nämä järjestelmät ovat tiensä päässä)
- Ulkoverhous & seinärakenne (seinärakenteessa on mahdollisia ongelmia, ei tuuletu jne. Tuo pitäisi vähintään tutkia huolellisesti, saattaa olla kiireellinen tai vähemmän kiireellinen homma)

Arvioitiin että ylläolevista selviäisi noin 65t € rempalla jos pystyy itse tekemään jonkin verran mukana. Sitten pitäisi vielä tehdä sisällä pinnat kuntoon, keittiö ja saunaosasto. Missäköhän kohtaa pitäisi vetää raja, että todetaan että ei pysty? Pyynti on reilut 310k€, jossa on kyllä ihan kohtuullisesti myyjällä optimismia koska jos esim. kattoa ei kohta korjaa niin tuota ei pelasta mikään. Tontti on kyllä kiva.

Ajatuksia?

Miten muuten suhtautua 80-luvun alussa asennettuun sauna/suihkun lattialämmitykseen? Onko hyvä, huono, voiko moisella olla vielä käyttöarvoa?

Kiitos,
Ville

[KariFS]

No kun meidän nurkilla tuolla saa 200m2 uuden talon järven rannasta niin josko laittaisit vähän osviittaa että mitä vastaava pelkkä tontti kunnallistekniikan piirissä siellä Espoossa mahtaisi maksaa? Sais vähän haarukoitua paljonko talolle on laskettu arvoa.

Sähköllä lämpiävän lattian käyttöarvo on OK jos se lämmitys vaan toimii. Mutta jos about kaikki muu on uusimisen tarpeessa (salaojat, katto, seinät... Mites putket, sähköt, lämmitys?

[Kyytsis]

Tuntuma olisi, että tuollaisen tontin hinta liikkuu 120k€ tienoilla. Eli talolle laskettu arvoa jonkin verran.

Lämpöputket ja koneet vaativat uusimista lähivuosina. Eli jos siellä nyt jotain remppaa niin tuntuisi tyhmältä jättää ne laittamatta. Maalämpö olisi mahdollinen. Sähköt on alkuperäiset, eli ilman muuta vaihtoon.

[sunap]

Kiepauttaisin sen etunumeron ainakin toisinpäin. Eli 95 jos ei enemmänkin remonttiin.

Mitäs hyvää siinä talossa on, mikä säilyy koskemattomana/on kunnossa?
Mua henk.koht pelottaisi tuollainen rakennevaurio (katonrakenteet, onko väännellyt muitakin rakenteita) ja sitten se seinänrakenne, mitä vauroita ja missä.

Onko tietämystä ja taitoa tehdä itse?

[umbrawhite]

Se maksaako talo 30 vai 300 tuhatta on riipuvainen paikkakunnasta yms. Mutta mielestäni sitä tärkeämpää on miettiä paljonko talosta saa myydessä remonttien jälkeen. Jos remontoidun rintamamiestalon arvo alueella on 500 000 niin tuo kuulostaa hyvältä. Mutta jos remonttilainan jälkeen talosta saa 300 tonnia, niin käytännössä parempi voisi olla lahjoittaa 50 000 vaikka lastenklinikalle ja ostaa remontoitu yksilö suoraan. Jos remnottirahoja ei saa edes takaisin, niin sitten on hintakin epärealistinen ja vastatarjous omien laskelmien mukaan eikä välittäjän arvonnassa nostaman summan mukaan.

[kakluuni]

Rahaa korjauksiin menee, mutta eihän noissa mainitsemissasi kuntoraportin osissa mitään tavatonta ole,tietenkin vähän huteralla pohjalla arvioni, kun en ole taloa nähnyt.
Mutta se on selvää, että jokaisessa talossa on joskus uusittava katto, putket yms. Ja jos ne ovat alkuperäiset, niin nuo on ne ihan vakikommentit, mitä kuntotarkastaja paperiin ruksaa, laittavat vielä vähän varmuuden vuoksi, ettei jälkikäteen päästä sanomaan, ettei ollut kuntoraportissa mainintaa. Meidän talossa on alkuperäinen peltikatto, joka on aivan kunnossa, hyvässä ryhdissä, vintillä (avovintti) kun käy niin aluslaudat on aivan kunnossa, eikä missään näy mitään vaurioita. Silti kuntotarkastus raportissa lukee, että alkaa olla teknisen käyttöiköänsä päässä, uusimistarve tulossa ja suositeltiin tuuletuksen lisäämistä vintille. Missään ei tosin näy mitään merkkejä, että tuuletusta olisi ollut liian vähän.

Olennaisinta mun mielestä tossa on selvittää vauriot. Onko katto vain vanha vai vuotanut ja aiheuttanut vaurioita= Onko se seinärakenne tai salaojien toimimattomuus on aiheuttanut vaurioita? Näihin kannattaisi kiinnittää huomiota.


Hinnasta en osaa sanoa mitään muuta kuin että tähtitieteellinen, mutta siellä päin kaikki hinnat ovat tähtitieteellisiä.

[vm51]

Onko se tiilikatto todella notkolla? Monesti räystään reunalla oleva, viimeinen tiilirivi on korotetub ruoteen päällä, joten katto näyttää hieman "hyppyrimäeltä". Mitä muuten tarkoitit että "purettujen laipioiden takia katolle ei ole tarpeeksi tukea"? Meinaatko, että yläkerran sisäkatto on purettu ja poistettu jotain jäykistäviä rakenteita? Yleensä rintsikan yläpohjan kantavarakenne on ruotsalainen kattotuoli, joka on talon pituussuunnassa jäykistetty yläpaarteen päälle tulevalala ruodelaudoituksella.

Niinkuin Kakluuni kirjoitti, olisi hyvä istahtaa miettimään mikä todella on kunnostamisen tai uusimisen tarpeessa? Tässä vaiheessa olet kyseenomaisen talon kunnostamisen suhteen täysin amatööri, joten ajatustyö jos mikä tulee säästämään taloa ja rahoja ....En hauku sinua tietenkään amatööriksi, vaan yritän sanoa, että kannattaa laittaa jäitä hattuun, niin hyvä tulee.

[jtv000]

Aika paljolta tuntuu jos ilman uudehkoja remontteja olevalle rintamamiestalolle on laskettu arvoksi 190 000e, lienee kivannäköinen vanha piha mistä on tähän vuodenaikaan helppo pyytää maltaita.
No, en lähde riitelemään asuinpaikasta, sen päättää jokainen itse omien lähtökohtiensa perusteella, talon ja tontin arvo lienee tuo mitä pyydetään. Remontteihinhan uppoo kyllä niin paljon kuin viitsii pistää, eriasia
on sitten tarvitseeko rintamamiestalo korjata heti lattiasta kattoon, paitsi tuollaiset kuin kattovuodot tai homevauriot.

Meillä oli ja on aika samankaltainen haave, terve vanhempi talo, missä on suht nykyaikaista asua, kaunis ja tuottava puutarha, tilaa touhuta. Kaiken edellä mainitun piti tosin toteutua hyvin pienellä alkupanoksella. Pitkän katselun jälkeen on onnistuttu hankkimaan pieni mörskä ja lääniä ympärillä, remontit edistyy todella hitaasti ja mitään lainaa vaativaa ei edes yritetä tehdä ennnekuin as.laina maksettu parin-kolmen vuoden päästä. En silti vaihtaisi suurinta osaa päivistä pois, jonain päivänä olemme ehkä tavoitteessamme , yhtä tärkeää on silti tämä matka ja henkilöt jotka osallistuvat siihen.
Noin paljon kun sijoittaa rahaa niin mahtuisiko budjettiin asuntovaunu pihalle, jonne osa perheestä voisi paeta remonttia tarvittaessa, itse olen vaan monesti semmoista mietiskellyt.

[Mustekimi]

Hmm eikös ketään kiinnosta että kuinka suuri tontti on? Se ainakin mua jäi mietityttämään. Vai enkö vaan huomannu sitä missään.?

[KariFS]

Hmm eikös ketään kiinnosta että kuinka suuri tontti on? Se ainakin mua jäi mietityttämään. Vai enkö vaan huomannu sitä missään.?

No sillä minä sitä vastaavan tyhjän tontin hintaa peräänkuuluttelin...

Karun tyly ja tunteeton laskumalli olisi tässä sellainen että

[tontin hinta] + [pihatyöt (yllättävän kalliita muuten)] + [vastaavankokoinen talopaketti sateelta suojaan asennettuna] = Kiinteistön hinta

Onhan siinä niitä tekijöitä sitten, tunnelmaa ja muuta plussaa, toisaalta taas vanhojen rakenteiden purku ja mahdolliset yllärit jne. Mutta jos saa korjaustyöt rajoitettua niin aika paljonhan siinä saa vapauksia, voi rakentaa pikkuhiljaa eikä tarvitse kaikkien uusien määräysten mukaan toimia jne. Itse en osaisi, jos olisin uutta rakentamassa, varmaankaan suunnitella kerralla hyvää vaan joku asia jäisi kaivelemaan tai jopa tarvitsisi muuttaa jälkikäteen. Puolensa ja puolensa

[tumppi776]

Unelmissa siintää sellainen terveellinen talo, jossa on sopivasti vanhan talon henkeä mutta kuitenkin helppoa asumista. Hyvin tilaa, piha, askartelutilaa jne. Itse osataan perusremppoja tehdä, kaataa seinää ja rakentaakin.

Valitettavasti se on niin että helppoa asumista ei ainakaan rintamamiestalossa saa. Jos sitä kaipaa niin kerrostalo on varsin suositeltava. Ehkä uudessa talossa jossa ainoa huoli on siivous ja pihanhoito

Nyt osui sitten tutkalle talo&tontti kivalla paikalla, mutta kuntoraportti oli karua luettavaa. Käytiin katsomassa ja tuntui hyvältä, mutta selvää on että paljon on tekemistä:

Arvioitiin että ylläolevista selviäisi noin 65t € rempalla jos pystyy itse tekemään jonkin verran mukana. Sitten pitäisi vielä tehdä sisällä pinnat kuntoon, keittiö ja saunaosasto. Missäköhän kohtaa pitäisi vetää raja, että todetaan että ei pysty? Pyynti on reilut 310k€, jossa on kyllä ihan kohtuullisesti myyjällä optimismia koska jos esim. kattoa ei kohta korjaa niin tuota ei pelasta mikään. Tontti on kyllä kiva.

tuo pyynti todellakin on tajuton tuollaisesta pommista. Ite olen oppinut laskemaan rempat niin että kun on suunnitellu ja laskenut kaiken mitä keksii niin loppusumma sen jälkeen kerrotaan vielä kahdella - sit aletaan olla lähellä totuutta. Jos teidän ei kylppäriä/keittiötä tms tartte laittaa niin tuolla 65k voi selvitä mutta pelkkä kylppärin saneeraus nostaa kok. summa väh. 100t€

Rohkeasti tarjoamaan jos et ollut tosissasi tuon "helppoa asumista"-kanssa lähellekään 300t€ ei kannata tuollaisesta työleiristä maksaa

Meillä päädyttiin tekemään allaolevan listan saneeraukset vaikka lähtökohtaisesti talo ehkäpä paremmassa kunnossa kuin tuo Espoon kohde.

omakohtainen kokemus seuraavista saneerausksista vm 57 RM-taloon pk-seudulla:

- vedet - 100% uusittu
- viemärit - 100% uusittu
- sähköt -100% uusittu
- homeinen kellarin "askartelutila" - purettukokonaan -> uudelleen rak.
- salaojat
- katto + sadevesijärj. - purettukokonaan -> uudelleen rak.
- kylppäri + sauna kellarissa - purettukokonaan -> uudelleen rak.
- wc:t - purettukokonaan -> uudelleen rak.
- sisäpinnat
- julkisivusaneeraus - purettukokonaan -> uudelleen rak.

[Jenkka]

Espoosta purutalon ostaneena -- mitä joidenkin (myös rmt:n ostaneiden kanssa puhunut) että ei kai se rmt (ilman nykyremontteja) tulisi ainakaan 100.000 enempää olla? Itse maksoin omastani (kalliilla tontilla) itse rakennuksesta huomattavasti em. vähemmän...eli omassa tapauksessa se meni niin, että rakennukselle tuli n. 20% kauppahinnasta ja tontille loput... mutta yksilöitähän nämä ovat ja toisen kauppakohteeseen paha mennä sanomaan hinnasta juuta tai jaata...

[Zaffodi]

Jos sieltä on purettu ullakolta väliseiniä niin paljon että katto on notkahtanut ei ole tainnut olla hommiin mitään rakennuslupaakaan. Toki tuon ikäiset talot on sellaisia että aika harvoin rakennusvalvonnallakaan on mitään dokumenttia tallella eli aika vapaasti voi touhuta jos niin haluaa.

Mahtaako olla yhtäkään alkuperäiskuntoista rm-taloa jossa olisi tuuletusväli ulkovuorauksessa? Ongelmia voi tulla jos on lisäeristetty.
Vanha katto on vanha ja jossakin kohtaa se pitää vaihtaa, siinä ei ole mitään ihmeellistä. Sadevesipuoli on tietty eri mitä nykyään tehdään mutta todennäköisesti pärjää jos nyt ei ole puhki ruostunut.
Sähköt ei tietenkään voi olla vanhassa talossa nykypäivän kunnossa jos ei ole uusittu, putkien uusiminen on yleensä aika helppoa, viemärit vähän työläämmät.
Mikä lämmitysjärjestelmä siellä on?

Tuolla hinnalla saat meitin vierestä nätin n. 100v talon jossa on kiva rinnetontti jolla omenapuita yms. 2km kauppatorilta. Talo on rempattu ja ei kun sisään tavaroiden kanssa. Kaupunki on vaan vissiin väärä... Mutta pk-seudun hinnat on mitä on.

[Laurakaisa]

Remonttikustannuksia on aina niin kauhean hankala laskea, kun ne riippuvat täysin siitä mitä tehdään ja millä tavalla. Otetaan nyt vaikka tämä:

pelkkä kylppärin saneeraus nostaa kok. summa väh. 100t€

Meidän kahden vessan kunnostus, jos summaan laittaa kokonaan myös kaikkien käyttövesiputkien ja viemärien nousujen remontin, tulee maksamaan noin 4500 euroa. Uskallan tämän arvion heittää siksi, että suurin osa hommista on jo tehty, mitään yllätyksiä ei ole enää tulossa ja kaikki tarvikkeetkin on jo hankittu. Saunaremppaan saatiin menemään muistaakseni jotain 1500 euroa, tosin siellä oli vaihdettu viemäri jo edellisen omistajan toimesta.

Okei, meidän remonttitapa ei ole ehkä se kaikkein tyypillisin - pyritään säilyttämään niin paljon kuin mahdollista, ja pitämään talo niin alkuperäisenä kuin mahdollista - mutta olkoon se esimerkkinä siitä että sitä lopullista remonttisummaa on tosi hankala arvioida edes kymppitonnien tasolla kun se riippuu niin talosta, omasta vaatimustasosta, matkan varrella tulleista ylläreistä jne yms. Remontin ei ole mikään pakko maksaa tolkuttomasti eikä silti ole myöskään pakko käydä ulkohuussissa tai elää muuten siellä 50-luvulla. Mutta jos alkaa rakentaa 50-luvun kellariin 2010-luvun pesutiloja niin siinä ne kymppitonnit pyörähtelevät hyvin nopeasti - meilläkin on tehty yksi kellaritila ainakin lattian osalta ihan uusiksi, maapohjakellari muutettiin pyykkituvaksi, vessaksi ja varastoksi. Sen saneerauskohteen kustannukset ovatkin sitten olleet ihan tähtitieteellisiä noihin muihin verrattuna, missä on vaan hellävaroen kunnostettu ja siistitty olemassa olevaa ja toimivaa.

Pk-seudun hintojen kauhistelu kuuluu asiaan mutta lopultahan se on kiinni omista rahkeista ja maksukyvystä, mikä on kallis. Tuo oli minusta hyvä pointti, että kannattaa miettiä sitä talon jälleenmyyntiarvoakin ettei ole kaikki omat ja varastetut kiinni mörskässä, jota ei saa kaupaksi kuin alennusmyynnillä. Ehkä vähän enemmän kuin perus-kuntotarkistusraportti yrittäisin ennen ostopäätöstä ottaa selvää varsinkin tuon katon aikaansaamista murheista. Sähköjä voi uusia huone kerrallaan rempan edetessä, jos pyytää alussa jonkun katsomaan että ne nyt eivät ihan hengenvaarallisessa kunnossa ole. Jos se talo on sillä tavallakin alkuperäiskuntoinen ja alkuperäisen idean mukainen, että vessat ja muut vesipisteet on yhdessä kohtaa niin putkiremontti ainakin noiden nousujen osalta on suorastaan mainettaan helpompi homma, meidän kokemuksen perusteella ainakin.

Mutta jos haluaa helppoa asumista niin vanha talo on kyllä väärä harrastus ja elämäntapa!

[Huvila]

Linkki: http://www.kiinteistomaailma.fi/1104981

Oho, eurokriisi on iskenyt näköjään rajusti Espooseenkin

Eilen vielä 1327,0 ha ko. alueella noilla rakennustehokkuuksilla e=0,2 olisi maksanut vähintään 5,3 miljardia mutta nyt sais ok kämpän kaupan päälle ja arvokkaat maat alle millillä.

Harkitse vielä kannattaisiko mielummin satsata tähän niin sais helppoa asumista