Paras tapa kartoittaa rtm:n kunto ja sisäilma?

[markokoo]

Tämä "urbaanilegenda" kait elää, koska joka ikinen viikko tulee myyntiin kohteita, jotka myydään purkukuntoisena.
Uusin kohde taitaa olla esim tämä Kilossa oleva vanha PURETTAVA huvila:
http://kuluttaja.etuovi.com/kohde/9904353...

Jos mä sanon rehellisen mielipiteeni, niin ei tuo mielestäni kyllä ole purkukuntoinen kohde. Jokatapauksessa ei tuohon paikalle saa rakentaa mitään uusien kivitalojen rakennuskompleksia, vaan ainoastaan yhden ihan samantyylisen rakennuksen (suojeltu alue).

Voiko kukaan asiantuntija tuosta kohteesta hinnan perusteella väittää, että tuossa myytäisiin taloa, eikä tonttia? Mielestäni ei, koska Kilossa 1000m2 tontin hinta on yleensä 250 000e pyyntihinta ja tuossa on sentään 3000m2 tontti. Toki voi todeta, ettei kovin moni halua maksaa puolta miljoonaa yhdestä rakennuspaikasta.

Tämä vaan oli esimerkki, että aina ei voi sanoa, onko talolle laitettu arvoa vai ei. Vai mikä on mielipiteesi esim tuosta Kilon talosta/tontista?

Vaikeita rajanvetoja. Mielestäni tässä ollaan siellä rajoilla että jos joku tuon tontiksi haluaa niin sitä se myyntipuheen mukaan melkein on - melkein siksi että jos se tontti on niin miksi valtaosa kuvista on sisätiloista ja kaikissa kuvissa vilahtelee talo. (aiheen sivusta niin vähän huvittaa muutaman männyn ja vaahteran suojelu - mutta turha puhua kun ei näe naapurustoa ja kokonaisuutta vehreään aikaan). Mutta jos joku tuon uuden talon paikaksi haluaa ja maksuvalmiutta löytyy niin esittämilläsi vertailutonttihinnoilla tuo ei lainkaan vaikuta kohtuuttomalta. Lisättäköön vielä, että itse en edes haaveile tuollaisia summia laittavani asuinkiinteistöön saati tonttiin. Mutta myöskään suojelumerkinnät eivät läheskään aina takaa etteikö asioita käytännössä tehtäisi tulevaisuudessa toisin - jolloin tuossa olisikin hyvin jaettavaa.

Joskus olen miettinyt että kuinka haettu purkulupa vaikuttaisi tulkintaan. Sehän on (ainakin karkeasti ottaen) rakennuslupa joka oikeuttaa purkamiseen - mutta velvoittaako se purkamaan? Sitä ei tarvita jos paikalle haettu uusi rakennuslupa uudisrakennukselle. Täten edellisen tonttina myytävän kiinteistön omistajan ei toisaalta kannata sitä hakea jos tarkoituksena että rakennetaan uusi tilalle.

Edit: Tuollahan oli tuosta purkuluvasta jo mietintää mutta hyppäsin sivusta lukemaan niin en huomannut. Täällä maaseudulla nuo tulkinnat ovat vähän erimoisia kun ihan kelpojakin vanhoja taloja myydään muutaman hehtaarin tontilla semmoisilla hinnoilla että uskookin purkukuntoisiksi. Ihan muuta kuin nuo keskustojen hinnat. Tällä hetkellä tuntuu oman kokemukseni mukaan maaginen raja hintakehityksessä näillä seuduilla menevän 40-45 km kohdalla suhteessa Turkuun tai Tampereeseen.

[whitey]

Kai niihin toteutuneisiin hintoihin on syynsä? Ei ainakaan tällä perällä ole kiveen kirjoitettu että kaupunginosa=tontin neliöhinta, vaan siihen vaikuttaa mm. liikenteen ja vesistön läheisyys, sijainti palveluihin nähden, kortteliston rauhallisuus tai rauhattomuus, maisemat, istutukset jne. Minun ymmärryksen mukaan samoilla perusteilla myös pk-seudulla on ihan kohtuudella kiinteistön hinnasta pääteltävissä, että onko tontin arvoon lisätty 20000-30000€ vai onko siitä vähennetty purkukustannukset eli 20000-25000€, samoin kuin on kohtuudella pääteltävissä että onko talo oikeasti purkukuntoinen vai ei -- ja ellei se ole pääteltävissä niin kyllä sen purkukuntoisen talon myyjän olisi talon purkukuntoisuudesta huolimatta kyettävä kertomaan miksi se talo on purkukuntoinen.

Sanotaan nyt vielä rautalangasta, että täysin saman kadun varrelta on myyty samantasoisia tontteja todella eri neliöhinnalla viimeisen 2v aikana.
Tontin hinta on todella subjektiivinen käsite, eikä sitä voi edes 3 välittäjää arvioida niin, että päästyisivät 20 000e hintahaarukkaan. Nuo rintamamiestalon purkukustannuksetkin ovat painuneet tosi alas rakenusfirmojen kilpailun takia: Pk-seudulla 100m2 kellarillisen takin purkukustannus kaikkine kustannuksineen on 13 000e.
Tämmöisen tarjouksen ainakin olen saanut parilta firmalta (mm. Delete).

Kuten tuossa viestissäsi kerroit, tontin hintaan vaikuttaa monet tekijät ja ne eivät ole objektiivisesti mitattavissa olevia asioita (makrosijainti, maisemat, istutukset yms).
Nyt esimerkiksi tuli oikeudenpäätös tuossa pari viikkoa sitten ennakkoratkaisuna, miten maisema/järvinäkymä vaikuttaa asunnon hintaan.
http://www.kho.fi/paatokset/61960.htm
Käytännössähän asuntoja merinäköalalla/järvinäköalalla myydään kalliimmalla hinnalla kuin ei-näköalalla olevia asuntoja. Nyt kuitekin oikeus päätti, ettei maisema vaikuta asunnon arvoon.
Tämä on siinä mielessä tärkeä päätös, koska monet ovat ostaneet uudiskohteita merinäköalalla ja sitten parin vuoden päästä on rakennettu uusi talo merinäköalan eteen.
Tämähän on monien gryndereiden toimintatapa.

"Pelkästään asuinhuoneiston ikkunoista avautuvan maiseman muutos ei ole sellainen maankäyttö- ja rakennuslain 193 §:n 3 kohdassa tarkoitettu asumiseen tai muihin oloihin huomattavasti vaikuttava seikka, jonka johdosta muutoksenhakijoille syntyisi valitusoikeus kysymyksessä olevasta poikkeamispäätöksestä."

Mun mielestä rehelliseti nyt sanottuna, ei ole aina helppo sanoa, onko tontin hinnassa talolla yhtään arvoa vai ei.

En myöskään ymmärrä, miksi se purkulupa pitäisi olla kourassa, koska ainakin täällä käytäntönä on ollut, että ostaja sit hakee sen purkuluvan kun haluaa. Eihän yleensä rakentajat edes halua purkaa heti tontilla olevaa rakennusta/vajaa, koska sitä voi käyttää varastona rakennusaikana, jos ei satu olemaan keskellä rakennuspaikkaa.

[matrismik]

Jos puhutaan tonttien hinnoista, siinä pätee ihan samat kysynnän ja tarjonnan lait kuin kaikessa kaupanteossa. Sijainti, tontin muoto, käytettävissä ja hyödynnettävissä oleva rakennusoikeus,kaavamääräykset, maapohja, maastonmuoto, liitettävyys kunnalistekniikkaan, palvelut, liikenneyhteydet, ympäristön vaikutus, (esimerkiksi teoliisuus rakennukset ihan naapurissa, isot moottoritiet, aikaisempi teollinen toiminta tontilla tai sen välittömässä läheisyydessä esim. bensa-asema, lentomelu ovat hintaa laskevia tekijöitä ja taas esimerkiksi jokiranta nostavia tekijöitä). Hyvin harvoin on kahta täysin samanlaisilla lähtökohdilla olevaa tonttia myynnissä pois lukien uudet vasta kaavoitetut asuinalueet. Yleisin tapa on laskea rakennusoikeus neliöitä, niissäkin voi olla saman postinumero alueen sisällä olla parhaan ja huonoimman välillä olla todella iso ero, jossakin voi olla paljon rakennusoikeutta jota ei voi hyödyntää esimerkiksi voimalinjojen, vesi- ja viemäri runkolinjojen vuoksi, puisto- tai luonnonsuojelualueiden vuoksi tai kaavamääräysten takia eikä se näy tilastoissa ollenkaan. Yleensä käytetään alueen rakennusoikeuden keskineliöhintoja tontin arvon määrittelyssä (huom ei siis yksitäistä kauppaa), siihen kun verrataan taloa jota myydään purkukuntoisena ollaan melko tilannetta jolloin voidaan näyttää onko talolle laskettu arvoa vai ei, tämän ratkaisee yleensä käräjäoikeus.. Se onkin jo ihan eri juttu.

[whitey]

Vaikeita rajanvetoja.

Moni PK-seudulla myynnissä oleva kohde on mielestäni vaikea sanoa, mitä siinä oikeasti myydään. Tuo Kilon kohde oli nyt tuoreena esimerkkinä tilanteesta.
Normaalisti 3000m2 tontti Kilossa maksaisi rakennusoikeuden mukaan (tuossa osin Kiloa e=0.25) 3000m2x0.25 x 1000e = 750 000e.
Toteutuneet hinnat per rak.oik. neliö tuolla ovat olleet noin 1000e. Nyt kun tuo tontti on taas suojeltu kohde ja ei saa rakentaa normaalista poiketen kuin yhden talon, niin se laskee tontin arvoa dramaattisesti. Vertailukohtaa tuon kohteen pyyntihinnalle ei saa, koska Kilosta ei ole myyty vastaavia suojeltuja kohteita viime vuosina.

Munkin mielestä on kans tosi veteen piirretty viiva, mitä tuossa oikeasti myydään.

Joskus olen miettinyt että kuinka haettu purkulupa vaikuttaisi tulkintaan. Sehän on (ainakin karkeasti ottaen) rakennuslupa joka oikeuttaa purkamiseen - mutta velvoittaako se purkamaan? Sitä ei tarvita jos paikalle haettu uusi rakennuslupa uudisrakennukselle. Täten edellisen tonttina myytävän kiinteistön omistajan ei toisaalta kannata sitä hakea jos tarkoituksena että rakennetaan uusi tilalle.

En todellakaan tiedä. Oikeuttaa purkamiseen, mutta yleensä ymmärtääkseni rakentaja ei edes hae purkulupaa eikä pura vanhoja rakennuksia, jos niitä voi hyödyntää rakennusaikana taukotilana tai varastona. Myyjähän ei voi millään keinoa pakottaa ostajaa purkamaan taloa.


Jos joku haluaa nähdä tai arvioida tuota mun kohdetta, niin voi laittaa yksityisviestiä.

[Laurakaisa]

Minulle on jäänyt nyt vähän sellainen olo, että tässä yhdet puhuu aidasta ja toiset aidan seipäistä...?

Oma kantani siis on vain ja ainoastaan se, että purkukuntoisena myyminen ei ole vallalla olevan oikeuskäytännön mukaan mikään sataprosenttinen tae myyjälle siitä, etteikö ostaja voisi tälle kuitenkin joku kaunis päivä tulla esittämään vaatimuksia ostamansa kiinteistön suhteen. Se, tehdäänkö noita merkintöjä kauppakirjoihin ja mitä niillä merkinnöillä kumpainenkin osapuoli tavoittelee, on sinänsä toisarvoista - kuten joku tuossa osuvasti lausui, purkukuntoisen semanttisia nyansseja voi riitatilanteessa sitten ryhtyä hakemaan vaikka käräjäoikeudelta.

Mutta ei kai se purkukuntoisen versus muuten vaan kuntoisen talon ostaminen sen ostajan kannalta mitenkään eroa toisistaan, paitsi ehkä euromääräisesti eikä vissiin siellä pk-seudulla sitäkään jos kerran rintamamiestaloilla ei ole käytännössä mitään arvoa. Samalla tavallahan se homma etenee vaikka ostaisit viime vuonna remontoidun talon - ei siitä talosta tiedä kuin rakenteita avaamalla, mitä se lopulta pitää sisällään.

[gretheline]

Kai niihin toteutuneisiin hintoihin on syynsä? ...

Sanotaan nyt vielä rautalangasta, että täysin saman kadun varrelta on myyty samantasoisia tontteja todella eri neliöhinnalla viimeisen 2v aikana.
...
Mun mielestä rehelliseti nyt sanottuna, ei ole aina helppo sanoa, onko tontin hinnassa talolla yhtään arvoa vai ei.

En myöskään ymmärrä, miksi se purkulupa pitäisi olla kourassa, koska ainakin täällä käytäntönä on ollut, että ostaja sit hakee sen purkuluvan kun haluaa. Eihän yleensä rakentajat edes halua purkaa heti tontilla olevaa rakennusta/vajaa, koska sitä voi käyttää varastona rakennusaikana, jos ei satu olemaan keskellä rakennuspaikkaa.

Ihan ilman rautalankoja saman kadunkin varrella voi olla samankokoisia mutta muuten hyvinkin erilaisia tontteja, kuten Matrismik tuossa yllä hyvin havainnollisti, ja juuri sitä itsekin tarkoitin.
Purkulupa ei parhaan ymmärrykseni mukaan ole sama asia kuin purkumääräys, ja ne purkutyön kustannukset ovat noin 10000-15000 € ja siihen lisäksi tulee noin 10000€ edestä jätekustannuksia eli rintamamiestalon purkukustannukset kaikkineen ovat kuin ovatkin noin 20000-25000€.
Talo maan tasalle – mitä purkaminen maksaa?
Länsi-Uudenmaan opas rakennuksen purkajalle
Jos haluaa ottaa riskejä talokaupoissa niin siitä vaan, se on jokaisen oma asia että millaisia ja miten suuria riskejä rahojensa ja kotinsa kanssa on valmis ja halukas ottamaan. Itse en kuitenkaan ole niin rikas, että voisin suhtautua yliolkaisesti kiinteistön hintaan ja siihen yrittääkö myyjä jo lähtökohtaisesti luistaa vastuustaan vai ei ja mitä se kiinteistön hinta tarkalleen ottaen pitää sisällään, eli onko hinnassa huomioitu talo vai myydäänkö pelkkä tontti ja mitä sen talon purku maksaa jos se joudutaankin purkamaan.

Vielä tuosta talon kunnon kartoittamisesta, itse näen sen niin, että ellei ole omin käsin kappaletavarasta taloa rakentanut, niin siitä ei voi tietää eikä olla varma koskaan ilman laaja-alaista rakenteiden avaamista. Se voi olla miljoonien hintainen uusi merenrantahuvila tai pikkuinen lähes satavuotias kolmenkymmenentuhannen mummonmökki jossain syrjäkylillä, ihan yhtä heikoilla siinä ostaja on ja myyjän antamien tietojen varassa on edettävä. Nykytiedon valossa riskirakenteiksi luokiteltaviin on toki hyvä perehtyä, mutta uudenkaan talon kohdalla ei ole varmaa etteikö siinä 5, 10 tai 20 vuoden kuluttua olisi jotain osaa joka riskirakenteeksi luokitellaan.

[whitey]

Minulle on jäänyt nyt vähän sellainen olo, että tässä yhdet puhuu aidasta ja toiset aidan seipäistä...?

No ihan mielenkiintoinen keskustelu tästä on tullut. Asia on mielestäni ihan mielenkiintoinen, koska monet juuri etsivät rintamamiestaloa ja toisaalta munkin ystäväpiirissä on monoa, jotka ei sit sanojensa mukaan uskalla myydä vanhaa kunnostamatonta taloa piilovirheiden vuoksi.

Mutta ei kai se purkukuntoisen versus muuten vaan kuntoisen talon ostaminen sen ostajan kannalta mitenkään eroa toisistaan, paitsi ehkä euromääräisesti eikä vissiin siellä pk-seudulla sitäkään jos kerran rintamamiestaloilla ei ole käytännössä mitään arvoa. Samalla tavallahan se homma etenee vaikka ostaisit viime vuonna remontoidun talon - ei siitä talosta tiedä kuin rakenteita avaamalla, mitä se lopulta pitää sisällään.

Tokihan siis kunnostetuilla rintamamiestaloilla on arvo. Niitä myydään ihan kalliilla hinnallakin PK-seudulla. Niitä en oikein itse uskalla ostaa, koska en voi koskaan tietää, miten se remontti on tehty, koska aika moni talo on tuhottu remontoimalla väärin. Siksi juuri miellyttäisi ostaa lähes alkupeäriskuntoinen talo, jotta sitten itse pääsisi remontoimaan sen hyvin.

Tosiaan Sisäilmaliiton mukaan 50% vanhoista taloista on kosteusvaurioita. Kuntotarkastus ei pääse niihin käsiksi, koska on vain pintapuolinen.

Mä mielellään ostan talon tontin hinnalla ja katson tilanteen. Siinä on pienin mahdollisuus hävitä rahaa. Jos talo on sellaienen, ettei sitä sit kannata kunnostaa, niin rakentaa sit siihen uuden talon.

Nytkin taas tänään on oikotielle putkahdellut paljon kohteita, joita myydään tonttina ja tontilla on aika upeakin ihan viimeisen päälle oleva rakennus. Yhdenkin kohteen myyjänä on itse valtion laitos.

[whitey]

Purkulupa ei parhaan ymmärrykseni mukaan ole sama asia kuin purkumääräys, ja ne purkutyön kustannukset ovat noin 10000-15000 € ja siihen lisäksi tulee noin 10000€ edestä jätekustannuksia eli rintamamiestalon purkukustannukset kaikkineen ovat kuin ovatkin noin 20000-25000€.

Tosiaan purkulupa ei vaadi rakennuksen purkumista. Vaikka myyjä hakisikin purkuluvan kaupantekoon, niin ostaja saa kuitenkin tehdä miten itse haluaa.
Olen saanut tarjouksen Delete-firmalta: koko rakennuksen purku, sakokaivojen poisto + kaatopaikalle kuskaus olisi yhteensä 13 000e ihan kaikkine kustannuksineen.

Jos haluaa ottaa riskejä talokaupoissa niin siitä vaan, se on jokaisen oma asia että millaisia ja miten suuria riskejä rahojensa ja kotinsa kanssa on valmis ja halukas ottamaan.

Vielä tuosta talon kunnon kartoittamisesta, itse näen sen niin, että ellei ole omin käsin kappaletavarasta taloa rakentanut, niin siitä ei voi tietää eikä olla varma koskaan ilman laaja-alaista rakenteiden avaamista.

Mäkin pyrin välttämään riskejä talokaupoissa. Siksi en halua ostaa vanhaa taloa kalliilla, koska 50% vanhoista taloista on sisäilmaliiton tutkimuksen mukaan kosteusongelma. Kuten sanoitkin, ne eivät tule esiin pintapuolisesti tutkien.
Musta siis on turvallisinta ostaa joko talo tontin hinnalla (ei yllätyksiä) tai sitten rakentaa uusi talo.

Mitä olette mieltä tästä kohteesta, joka tuli tänään just myyntiin?
http://www.kiinteistomaailma.fi/1102463

[Laurakaisa]

Joo, toki hyvä keskustelu on aina paikallaan.

Lähinnä tuosta talosta tuli mieleen, että mikä muu kuin 70 asuinneliötä versus rakennusoikeus tuosta talosta tekee purkukuntoisen. Mutta toki moni kakku päältä kaunis. Jos 230 000 euroa on tuolta alueelta käypä hinta tontista, siis.

[whitey]

Joo, toki hyvä keskustelu on aina paikallaan.

Lähinnä tuosta talosta tuli mieleen, että mikä muu kuin 70 asuinneliötä versus rakennusoikeus tuosta talosta tekee purkukuntoisen. Mutta toki moni kakku päältä kaunis. Jos 230 000 euroa on tuolta alueelta käypä hinta tontista, siis.

Kävin tuolla kohteessa. Oikea hinta alueen tontista olisi noin 1000e/rak.oik.neliö. Tuossa sitä on tarjolla 100m2. Tontin hintaa mielestäni myös alentaa kamala meteli moottoritieltä. Nyt kun tuossa on hintapyyntö kuitenkin 230 000e, niin mielestäni ei todellakaan myydä tonttia, vaikka niin väitetään.

Tuolla talossa muuten haisee aivan kamalalle. Ei imelälle homeelle, mutta jollekin ihmeelliselle muulle ummehtuneelle. Kellariin kuulemma joka kevät valuu kaikki vedet. En ihmettele siis hajua.