Kysymys riskirakenteesta?

[rautakauppias]

Morjesta kaikille!

Tarvitsisin vähän jeesiä, kokemuksia ja mielipiteitä. Harkinnassa on vuonna 1938 rakennettu hirsirunkoinen omakotitalo. Taloon on rakennettu kellaritilat 80-luvulla ja 2000 luvulla kellarissa sijaistevat sauna-ja kphtilat on saneerattu. Saneerauksen yhteydessä lattiaan on vedetty lattialämmitys, vedeneristys ja tietysti uudet laatat jokapuolelle. Kysyessäni välittäjältä rakennusteknisiä asioita hänellä ei ollut tietoa maanvaraisen betonilattian lämmöneristyksestä, eikä salaojista. Sanoi kuitenkin, että näillä tiedoilla ei kannata luottaa siihen, että salaojia olisi. Tiedossa on se, että alue jolla ko. omakotitalo sijaitsee on kallioista maaperää. Kellarinseinistä välittäjä tiesi kertoa, että siinä on puukoolaukset, joiden välissä styroxi? Omakotitalon hinta ei ole halpa ja suoritetut saneeraukset näkyvät varmasti kohteen hinnassa.

Nyt kysymys kuuluukin, että onko aina ja jokatapauksessa niin, että edelläkuvattu rakenne kellaritioissa ilman asianmukaista ulkopuolista lämmöneristystä tulee aiheuttamaan kosteus-ja mikrobivaurioita.

Onko mahdollista, että kellaritilojen alapuolella oleva kallio estäisi jollakin tapaa pohjvesien ja valumavesien tunkeutumisen ja kosteuden nousemisen seinästä ja lattiasta vedeneristykseen väliin? Voiko kallio siis toimia jossain tilanteissa ikäänkuin positiviisenä elementtinä?

Kolmantena kysymyksenä yksinkertaistetusti onko kysymyksessä sen kaltainen riskirakenne, että ko. kohteen ostohaaveet olisi syytä hylätä? Ja miten tuo ongelma olisi parhaiten havaittavissa tässä vaiheessa?

Olen vasta menossa esittelyyn, joten en ole käynyt paikan päällä, mutta tuskin kellaritilojen pintojen katselu kertoo yhtään siitä tilanteesta mikä vedeneristyksen alla mahdollisesti on.

Jotain neuvoja olisi hyödyllistä saada, kiitokset vastauksista.

[vm51]

Moro!

Jos kohteessa on salaojat, pitäisi niiden tarkastusputket näkyä maanpinnalla. Eli ei siis tarvitse arvailla onko salaojia vai ei koska ne pitäisi nähdä ihan silmällä ..Toki voi olla mahdollista että kaikki tarkastusputket on peittynyt nurmen alle. Voisi kuvitella että asia selviää kun välittäjä tarkistaa asian myyjältä.

Kellarin seinään ei kannata lähtökohtaisesti laittaa puuta ollenkaan. Eristys sisäpuolelta kannattaa tehdä rivinteerauksella ilman ilmarakoa ja ulkopuolelta salaojittavalla eristeellä. Jotta tämä koko paletti toimii, pitäisi olla laatan alla kapillaarikatkosepeli (min 200mm), Finnfoam tms., laatta, pinta. Sitten lisäksi tietenkin salaojat.
Tämä styroxi sisäpuolella saatta pahimmillaan olla jokin polyuretaanieriste, joka ei päästä seinärakennetta hengittämään sisällepäin. Ja koska todennäköisesti ulkopuolella ei ole hengittävää isodräniä, fuktisolia tms. niin se seinä ei hengitä tähänkään suuntaan.

Asiallista voisi olla jos joku kävisi tekemässä kuntotutkimuksen.

[Karhis]

Vähän haasteelliset kysymykset, aika paljon sijaa spekuloinnille.
Jokainen talo on varmastikin yksilönsä sijainnin, kosteusolosuhteiden ja maastonmuodostuksen suhteen.
Täytyy kuitenkin sanoa, että en ole koskaan mistään lukenut, että kukaan olisi kehunut kallion aiheuttamaa kosteuskäyttäytymistä...
Kyllä ne pintavedet tuppaavat liikuskelemaan siinä kallion päällä, monestihan ne aiheuttavat sitten suurempiakin ongelmia. Mutta kaikki todennäköisesti riippuu siitä, mitä maa-ainesta on kallion päällä, miten syvällä kallio on jnejnejne.

Kyllä varmaan henkisesti on parasta varautua remonttiin, mikäli tuollaisen talon ostaa - joko ulkopuolella salaojituksen teettämiseen tai sitten sisällä riskirakenteiden purkamiseen - tai ehkä kumpaankin.
Tai sitten elää riskillä. Ei niihin kuntotarkastajiinkaan sitten kannata ihan sokeana luottaa, osviittaa toki antavat.

Karhis

[Matti Alander]

Edellinen ohje oli hyvä, remonttiin kannattaa aina varautua kymmeniä vuosia vanhaa taloa ostettaessa, sitä on varmasti.
Mikäli ei sitten ole ongelmaa näkyvissä, niin harvemmin kannattaa remontiinkaan ryhtyä mutu tuntumalla. Aivan liian usein mielestäni aloitetaan miltei hetken mielijohteesta, poravasara käteen ja piikataan kaikki hajalle, ilman suunnitelmia.
Jo suunnittelussa monet nyrkkisäännöt ovat hyödyllisiä: Mikäli sisäpuolista eristystä on käytetty, niin lämmöneristyskyvyltään tupla määrä salaojittavaa eristettä ulkopuolelle. Lattiarakenne toimii aivan samoilla periaatteilla, kuin kellarin seinäkin. Oikea tapa korjata on tehdä vedelle ja kosteudelle helpoin tie pois rakenteesta, tiivistämällä se vain vaihtaa paikkaansa jne...

[rautakauppias]

No niinhän siinä sitten kävi, niinkuin pelättiin. Sain käsiini kohteeseen viimevuonna suoritetun vauriokartoituksen, joka oli laadittu homekoirakartoituksen jälkeen. Eriasteisia vaurioita löytyi kellaritiloista. Syynä juuri mainitut eristeiden ja salaojitusten puuttuminen. Kosteus on puskenut läpi sekä lattiasta, että seinästä ja kun vastassa on ollut puuta, villaa, vesieristystä ja styroxia on mikrobeja päässyt syntymään. Kirjoittelinkin tuonne toiseen topicciin ja kyselin, että kuinka helvetillinen työ tuo mikrobien poistaminen betoniseinästä on vai tuleeko kohde sillä perusteella unohtaa kokonaan. Jokatapauksessa edessä olisi seinien eristeiden purkaminen ja lattialaatan piikkaaminen ja asianmukaisesti uuteen kuntoon saattaminen salaojittavilla eristeillä jne. Tämän lisäksi myös viemärit menisivät uusiksi eli periaattessa kaikki saataisiin sitten samalla urakalla kuntoon.

[Peltola]

No mutta sehän ei ole kuin pikku-urakka. Hoituu hartiapankista noin puolessa vuodessa:)
Nimim: Ei enää vaikka maksettaisiin;)

[Juha_P]

Jokatapauksessa edessä olisi seinien eristeiden purkaminen ja lattialaatan piikkaaminen ja asianmukaisesti uuteen kuntoon saattaminen salaojittavilla eristeillä jne. Tämän lisäksi myös viemärit menisivät uusiksi eli periaattessa kaikki saataisiin sitten samalla urakalla kuntoon.

Tämä tietysti kannattaa huomioida taloa hinnoitellessa.

Mutta noin yleisesti ottaen suhtautuisin tämmöiseen kellariin niinsanotusti peruskaurana.
Jotenkin musta tuntuu, että harvemmin nämä kellarit tehty ongelmattomasti jos ovat 70-90 -luvuilla muutettu asuinkäyttöön.
Purkamisen vaivahan siinä tietysti on mutta sen jälkeen lähtökohta on suunnilleen sama, kuin peruskuntoisen rintsikan kellarin kohdalla.

Enkä olisi niin kovin huolissani niistä itiöistä. Sitten kun kaikki roina on kellarista pois ja pelkkä betoni jäljellä niin mietitään siinä vaiheessa kuinka paljon kasvustoa on ja miten siitä pääsee eroon. Jyrsintää, nestekaasutohotusta ja/tai myrkkyä. Kyllä se jotenkin ratkeaa.

Pirunmoinen hommahan tommonen kellarisaneeraus on ja jos lopputulokseksi halutaan nykyaikaiset tilat niin homman mielekkyydenkin voi kyseealaistaa mutta jos tyydytään vähän vaatimattomanpaan tasoon niin itse tehden pysytään vielä kohtuullisissa kustannuksissa.

[rautakauppias]

Olen siinä mielessä onnellisessa asemassa, että olen uskoakseni onnistunut karistamaan lapselliset ja ylioptimistiset ajatukset remontin kestosta ja budjetista näissä kohteissa. Asia on ns. ymmärretty, että saneeraus, jos sitä termiä voi käyttää, on laaja, sekä ajallisesti, että rahallisesti. Mielessä ei ole käynytkään ajatus, että pinnat vaihdetaan muutamalla tuhannella ja viikon päästä asustellaan uudessa ja terveessä kodissa. Se on selvä asia, että työtä, hermoja ja rahaa se vaatii, mutta jos siihen kerran luonto ajaa niin niillä on mentävä. Kysymys oli oikastaan yksinkertaistettuna siitä, että onko edelläkuvatunlaisessa tapauksessa ainoa vaihtehto harkita puskutraktoria mieluummin kuin vasaraa. Vasarankäyttö kun tänäpäivänä on vielä aavistuksen edullisempaa ja toisinaan myös mukavaa...

[Matti Alander]

Riskirakenteita ovat, niin 80 luvun korjaukset, kuin kallion läheisyyskin. Kuitenkin yleensä hyvällä suunnittelulla voitettavissa.
Työtä on varmasti paljon, mutta ikäluokka viittaa säilyttämisen tarpeeseen jo miljöönkin puolesta. Jälkeenpäin ajatellen monasti uuden rakentaminen olisi varmaankin ollut helpompaa ja joskus myös halvempaa.
Suurilla kaupunkiseuduilla tontti on yleensä se arvokkain osuus kaupassa ja valmiiksi maksetut liittymät.
Kauppahinta on ostajan käsissä ja harkittavissa kuinka paljon kannattaa maksaa, siksi kohteeseen kannattaa paneutua huolellisesti.
Joku tuolla aikaisemmin mainitsikin kyseessä olevan niinsanotusti peruskamaa ja näinhän se varmasti onkin. Toinen sanoi ettei ikinä enää ryhtyisi samaan hommaan, sekin on varmasti tuttu tunne remonttien jälkeen.
Maailmassa tietysti joutuu töitä tekemään jos eteenpäin haluaa ja sijoittaminen kiinteään omaisuuteen on ainakin lähi vuosikymmenet ollut kannattavaa.
Uuden rakentaminen voi hyvinkin olla hyvä vaihtoehto ja kannattaa harkita erikseen. Kustannusteknisesti saattaa joissain tapauksissa olla jopa halvempi, myös käyttökustannuksiltaan.

[Peltola]

Ylläolevaan tuli lisäksi mieleeni noin kuukauden takainen, kun omaa taloa myimme.
Meillä on yläkerrassa perus jaolla kaksi makkaria ja piipun kyljessä noin 3kk vanha vessa.
Välittäjä harkihti kauppahinnan melko linjaan, kun alle kolmessa viikossa meni kaupaksi ja katsojia kävi 52 pariskuntaa/seuruetta.
Tämä vain pohjustuksena, jos alat tarjoamaan kohteesta.

Meille siis joku ostajaehdokas tarjosi noin karkeesti 25% alle pyynnin, joka oli mielestäni aika alhainen tarjous täysinrempatusta talosta. Annoin vastatarjouksemme pari tonnia alle pyynnin ja k.o. Ehdokas oli karehtunut siitä, että en huomioi riittävästi hänen "tulevia remonttejaan", eli meinasi laittaa vintit lämpimiksi ja purkaa, tai ainakin siirtää vessaa yläkerrasta.
Ajatuksena siis oli se, että minä tiputtaisin hintaa pankille kelpaavasta arvosta, jotta ostaja voisi tehdä erotuksella remppaa jonka jälkeen arvo kiipeisi (pankin välittäjän) mukaan noin 30k€.

Kannattaa siis olla varovainen tarjotessaan niin rahalisessa mielessä, kuin myös siinä miten tarjouksen asettelee.

Jos muuten priima talo pl kellari, niin ei muuta kun tarjoamaan järkevästi ja säästämään rempassa.

[Matti Alander]

Juuri näin, että hinta on ostajan ja myyjän välinen sopimus, yleensä kummallakaan ei ole pakko tehdä kauppaa ellei sopimukseen päästä.
Hintaan sitten korottavasti vaikuttaa sijainti, kun verrataan kohtuullisen saman kuntoisia taloja.
Välittäjillä on yleensä hintataso alueella tiedossa ja ylihinnalla taloa on vaikea myydä.
Toinen haluaa ostaa remontti kohteen ja toinen taas kunnostetun, mieltymyksiä ja tarpeita on monenlaisia.
Usein kaupaksi menee heti tai sitten hakkaa vastaan ja voi vierähtää vuosiakin pahimmissa tapauksissa. Kahden asunnon loukkaa kannattaa kuitenkin varoa.