Rakenteissa lahovaurioita

[porinmatti]

Purkukuntoinen: Myyjä osapuoli myy talon purkukuntoisena ja välttyy kaikesta vastuusta yllättävien löytöjen suhteen.
Peruskorjattava:Myyjä osapuoli myy talon peruskorjattavaksi ja ikävä kyllä myyjällä on jonkinlainen vastuu myös piilevistä vioista. Myös ostajapuolella on oltava tarkkana.
Pahin mahdollinen pommi on 70-80-lukujen taitteessa tehty ns. valesokkelirakenne ilman mitään patolevyjä ja salaojia.Lisätään tuohon vielä kyseisen aikakauden höyrynsulkumuovi, joka on reikiä täynnä...

Vaadi hinnanalennusta järkevissä rajoissa ilman "matlock"-osastoa.Tulee jommallekummalle osapuolelle kalliiksi.

Lunta on kolattu talojen sokkeleita vasten jo alkusavuista lähtien ja rmt:n seinärakenne joka ei omaa tuuletusrakoa, kuivuu kyllä keväällä, mikäli kaikki rossipohjatekniikan perusasiat ovat kunnossa.
Lumi toimii lämpöeristeenä perusmuuria vasten.
Pintavedet poistalosta,samoin rännivedet.
Perusmuurin vedenpaineeneristys ja salaojat.

Alajuoksujen ja runkotolppien vaihto on työläs.Tolpat voi kengittää vanhan kylkeen, koska ne ei ole ylösasti lahoja.Tolppajako muuttuu 5cm pieleen k-600 jakoon nähden, mutta sisäverhouslevyjä silppuaa helpommin, kun purkaa talon yläjuoksuun saakka...
Alajuoksun voit uusia miel.mahd. pitkinä pätkinä. Mädät pois välistä ja elementtitönäri,jota saa vuokraamoista, väliin tilapäiseksi tolpaksi.
Siinä joutuu vähän miettimään tönäreitten asettelua/mätien katkaisua, jotta alajuoksua ei joutuisi tekemään n.600mm pätkissä.
Huopakaista ehdottomasti betonin ja puun väliin!

[tiuskis]

Olis mukava kuulla miten tämän projektin kanssa kävi? Hieman samantyyppisiä ongelmia meinaan..

[Vahiksen mamma]

--
Alajuoksujen ja runkotolppien vaihto on työläs.Tolpat voi kengittää vanhan kylkeen, koska ne ei ole ylösasti lahoja.Tolppajako muuttuu 5cm pieleen k-600 jakoon nähden, mutta sisäverhouslevyjä silppuaa helpommin, kun purkaa talon yläjuoksuun saakka...
Alajuoksun voit uusia miel.mahd. pitkinä pätkinä. Mädät pois välistä ja elementtitönäri,jota saa vuokraamoista, väliin tilapäiseksi tolpaksi.
Siinä joutuu vähän miettimään tönäreitten asettelua/mätien katkaisua, jotta alajuoksua ei joutuisi tekemään n.600mm pätkissä.
Huopakaista ehdottomasti betonin ja puun väliin!

Nostan aihetta, sillä oma lehmä ojassa: Meillä on edessä alajuoksun uusiminen, ainakin osasta taloa.

Miten ihmeessä uusia nuo juoksut siten, ettei seinämuhat valahda alas saman tien? ... mikä on elementtitönäri (hmm)?

[maanma]

Purkukuntoinen: Myyjä osapuoli myy talon purkukuntoisena ja välttyy kaikesta vastuusta yllättävien löytöjen suhteen.

Ei pidä enää paikkaansa. Käsittääkseni näin myynti on nykyisin kielletty tai sillä ei ole vaikutusta.

[porinmatti]

Joudut kyllä eristeet sun muut seinän pintarakenteet purkamaan pois ennen tolppien ja alajuoksun uusimista. Purua tulee yhdestä runkotolpan välistä 4-7 säkkiä.
Elementtitönäri on pyöreästä putkesta tehty keskeltä jatkettava tanko.
Tähän tarkoitukseen sopii paremmin holvitönäri, päähän saa ns. kruunun, jonka voi upottaa esim. 4/4" työaikaiseen kannattajapalkkiin.


Purkukuntoisen rakennuksen saa edelleenkin myydä ja kaikki vastuu on ostajalla. Nimike kertoo jo tyhmemmällekin, että kyseessä ei ole luxusasunto kaivopuistosta.
Joku ammaihminen voi faktalla korjata tämän "tosiasian".
Uudenmaan alueella purkukuntoiset talot, jos vähänkin ovat asiallisia, häviävät nopeasti välittäjien ilmoituksista.
Hinta on yleensä kohtuullinen ja työ helvetillinen...

[Vahiksen mamma]

Joudut kyllä eristeet sun muut seinän pintarakenteet purkamaan pois ennen tolppien ja alajuoksun uusimista. Purua tulee yhdestä runkotolpan välistä 4-7 säkkiä.
Elementtitönäri on pyöreästä putkesta tehty keskeltä jatkettava tanko.
Tähän tarkoitukseen sopii paremmin holvitönäri, päähän saa ns. kruunun, jonka voi upottaa esim. 4/4" työaikaiseen kannattajapalkkiin.
---.

Kiitokset jälleen tiedoista!
Talomme on muuten ryhdikäs ja melko hyvä kuntoinen, mutta pentele kun meinaa perustat lahota .

Olimme mieheni kanssa muistelivinamme, että alajuoksut olisi mahdollista uusia ilman muhien pudottamista koko seinän korkeudelta... Olisiko tähän jotakin vippaskonstia?

Olemme nyt purkaneet kellarin katon laudoituksen ja pudottaneet muhat alas. Siinä on ollut erittäin pöllyävä urakka ja muhan kanssa pyöriskely ei enää kovin houkuttelisi. Toki, jos se on tehtävä niin se on tehtävä... a man has gotta do what a man has gotta do

[Tomppa]

Jos esimerkiksi sisäseinissä on vaakalaudoitus niin sisäpuolelta voi työntää pystytolppien väliin lautojen välistä peltisoiron joka estää purujen tippumisen koolausvalissä.Näin meillä tehtiin kun uusittiin kolmen runkotolpan alapäät.

[porinmatti]

Tomppa puhuu asiaa. Mädäntyneen seinän/runkotolpan korkeuden näkee purkamalla seinän pintarakennetta sisä tai ulkopuolelta ja oli jäykistävä rakenne pystyssä tai vaakassa, niin 2mm pelti lautojenraosta puukalikan ja vasaran kanssa mättäen sisään.
Seinänalaosat kun on korjattu, niin pelti pois, jolloin eristeet putoavat alas ja yläkautta lisää eristettä tilalle unohtamatta ilmansulkupaperia limityksineen.

[porinmatti]

Korjaan vielä, että pystyssä tuota jäykistävää rakennetta ei ole vaan vinossa tai vaakasuorassa...

[Tomppa]

Meillä tuon seinän alaosa vielä täytettiin sisäpuolelta niin täyteen kun pystyi ennenkuin pelti otettiin pois.Yksi vaakalauta siis poistettiin ja siitä raosta laitettiin purut seinään.Kun pellin otti pois niin purut valahti noin 10 cm alaspäin eli tuon yhden laudan verran.Tuon vajeen täyttäminen yläkautta ei enää ole paha homma.

[Vahiksen mamma]

oooo, kuulostaapas hyvältä. *kiittää ja kumartaa*

Meillä nuo lahot tuntuvat olevan juurri betonin yläpuolella makaavat alajuoksut, ne kun lepäävät tyynenä suoraan betonia vasten. Ja osa kellarin katon tukihirsistä on myös osittain lahoja, joten ne (ehkä?) voitaisiin osin säilytää ja osin tukea.

Toivottavasti osataan toteuttaa itse, ettei tarvitse palkata urakoitsijaa hommaan.

[vahis]

Mammahan täällä on jo tästä meidän ongelmasta kysellytkin ja kertonut.
Ajattelin vielä tässä kysellä lisää ja kertoa tilanteen etenemisestä.
Päätettiin käyttää urakoitsijaa katsomassa nuita meidän kellarin katon poikkipuita/tukirakenteita ja siihen päälle nuo sokkelin päällä olevat juoksut.

Eipäs ollu kovin kivaa kuunneltavaa, katseli vähän ja totesi mm.
- näyttäis olevan vähän homettakin jossain kohdin ja pahasti on osa lahonnut
- pirun isourakka
- onko tämä myyty teille purkukuntoisena vai asumiskuntoisena.

Noh asumiskuntoisenahan tuo meille on myyty, tuumi siihen sitten, että jaahas, hänestä kyllä tuommoiset lahovauriot eivät kuulu asumiskelpoiseen taloon. Meinas, että ei uskalla mitään arviota tunneista antaa koska tuohon menee viikkojen sijasta varmasti kuukausia. Veti vähän hiljaiseksi nuo lausunnot. Urakoitsija totesi yhdeksi ongelman aiheuttajaksi sen, että sokkelin ulkopuolelle on tehty eristys tyyliin sokkeli-->?(vielä ei olla katottu onko tässä välissä vielä jotain-->styroksi-->jonkin sortin kipsi/asbesti/tms. -levy. Siihen sitten tehty koolaus johon levyt on naulattu. Nuo koolaus laudat sitten havaittiin nyt ihan lahoiksi ja arveli kosteuden niistä edenneen myös siinä sokkelin päällä oleviin juoksuihin. Lisäksi pohti myös sitä, että onko juuri tarvittavaa tuuletusväliä vai onko levyillä onnistuttu tukkimaan ulkolaudoituksen tuuletusväli.

Soiteltiin sitten myyjän kanssa asiasta joka itse asiassa kävikin jo ennen urakoitsijan arviota katsomassa ongelmaa koska pyysimme käymään. Myyjä ei halunnut millään tavalla olla vastuussa tästä ongelmasta joka siis tuli esille nyt kun purimme kellarin katon. Mainitsi esim. pitää ottaa huomioon talon ikä ja hinta + ei tämän ikäisessä enää päde se 5 vuoden hommakaan. HÄH! Eihän sitä turhaan kauppasopimuksessa lue! sanon minä ja itse asiassa sanoinkin sen myös myyjälle.

Suuri kysymys nyt kuuluukin, mitähän tässä tilanteessa olisi järkevin tehdä? Teetätetäänkö kuntotutkimus, käytetäänkö lisää urakoitsijoita katsomassa ja arvioimassa tarvittavien toimenpiteiden laajuudesta ja hinnasta vai? Onko kokemuksia ja menikö omaan piikkiin vai joutuiko myyjä vastuuseen? Tai onko joku teettänyt vastaan oloisia urakoita ja paljonko sille tuli hintaa?

Ei haluttais millään alkaa asiasta riitelemään vaan haluaisimme saada kuntoon mahdollisimman pian. Ongelmahan tulee siinä, että emme ole varautuneet tuommoiseen remonttiin vaan se tuli esille yllätyksenä ja kustannukset vaikuttaisivat tuolta osin nousevan huimasti. Lisäksi mielestämme tässä olisi nimenomaan jo myyjän vastuun paikka.

Tässä pienen tunteen purkauksen yhteydessä ja ei remontti alan ihmisenä, tässä kommentissa voi olla kirijotumisvihreitä, mutta yrittää saada tolkkua. Paniikkia pukkaa ja silmäkulmat kostuu, mutta periksi ei anneta, unelmista pitää pitää kiinni.

[JJ]

Tuollaisissa tilanteissa vastuu on myyjällä. Ette pystyneet mitenkään huomaamaan tuota ostovaiheessa. Jos ongelmat ovat todella suuria ja kalliita, niin saattaa jopa olla kaupanpurku yhtenä vaihtoehtona.

5 vuoden sääntö pätee myös vanhoihin taloihin.

Kannattaa yrittää hoitaa tuo ihan välittäjän/myyjän ja teidän kesken, aika usein viimeistään siinä vaiheessa kun välittäjä keskustelee myyjän kanssa niin homma lähtee rullaamaan. Mutta jos ei muu auta niin oikeuden kautta, tosin mielestäni pikkuvirhee kuuluvat vanhaan taloon. Mutta mädät alajuoksut ja homeet alapohjassa suurissa määrin eivät.

Kannattaa muuten pyytää arvio remontista joltain urakoitsijalta, että tiedätte missä kustannuksissa liikutaan.

[maanma]

Kustannusarviosta pitäisi aloittaa. Kustannusarviossa olisi hyvä olla kirjattuna teetettynä pakolliset tehtävät (runko)työt. Lisätyöt erikseen. Uudesta pintamateriaalista ei pääse oikein paljoa laskuttamaan - ehkä max 50% halvimmasta materiaalista. Tätä voi edelliselle omistajalle sitten näyttää tai lähettää kirjeitse ja soittaa perään.

Hintahaarukka on jotain 50% tuosta kustannusarviosta tuohon maksimivastuuseen, joka muistaakseni on 10% kauppahinnasta. Jos edellinen omistaja edelleen kieltäytyy vastuustaan on ilmoitettava, että sitten on ihan pakko ottaa lakimies mukaan ja se maksaa lisää. Antaa vielä harkinta-aikaa 3 pv. Edellinen omistaja ei ole täysvastuussa piilevästä viasta, ellei kyse ole rakennusohjeiden noudattamatta jättämisestä eli välinpitämättömyydestä.

Kannattaa tarkastaa kattaako kiinteistön (kotivakuutuksen) oikeusturva tällaisia oikeustaisteluja. Lakimieheltä kannattaa ottaa referenssejä vastaavasta tapauksesta ja valita lakimies sen mukaan. Hän kyllä kertoo minkälaisia lausuntoja sitten tarvitaan.

[tiuskis]

Eli meillä on sama tilanne päällä..

Tuossa yllä tulikin jo asiaa ja näin kannattaa varmasti toimia. Meillä myyjä on kokoajan ollut myöntyväinen ja tietoinen siitä, että heidän piikkiinsä menee mitä suurilta osin. Kuntotarkastus oli aikoinaan tehty, mutta näitä alajuoksuongelmia ei havaittu. Lisäksi myyjä oli tehnyt "korjaustoimenpiteitä" mm. ulkoseinään oli vaihdettu lasivillaa purujen tilalle (myös päätyseinä oli laho). Sama kuntokartoitusfirma kävi vielä uudestaan paikalla toteamassa asian ja siitä raportti on mennyt myös myyjälle.

Tässä käymme juuri neuvotteluja myyjän kanssa korvaus summasta. Olemme pyytäneet parilta urakoitsijalta tarjouksen, ja arvio oli että "lähempänä 20 000 € kuin 15 000 €". Että huh huh!

Otin selvää myös, että meidän oikeusturvavakuutus kyllä kattaa oikeudenkäyntikulut, mutta 15 % on omavastuu.