mitä asioita tulisi ottaa huomioon kauppakirjaa laatiessa?

[joulappa]

Verotusarvo on pääsääntöisesti kiinteistöissä melkoisesti alakanttiin joten siitä ei ole osviitaksi. Verotusarvon määräytymisessä ei oteta oikeasti huomioon, missä kunnossa talo on. Naapuritaloilla voi olla teoriassa täsmälleen sama verotusarvo esim. sillä perusteella että tontit ovat täsmälleen saman kokoiset ja talot ovat alunperin rakennettu samana vuotena ja ovat identtiset arkkitehtuuriltaa. Toinen näistä taloista voi kuitenkin tosiasiallisesti olla käyvältä arvoltaan kalliimpi, jos se on loistokuntoinen.

Rakennuksen verotusarvo saadaan laskemalla rakennukselle aluksi sen jälleenhankinta-arvo ja vähentämällä siitä ikäalennus. Jälleenhankinta-arvo on se, kun talo rakennetaan kokonaan uudelleen. Laskentaperusteena käytetään XXXX euroa/ rakennuksen pinta-ala. Ikäalennus lasketaan rakennusvuodesta tai jos on tehty perusparannus, niin perusparannusvuodesta. Mutta, useikaan verottaja ei tiedä perusparannuksista varsinkaan, jos rakennusta on korjattu pikkuhiljaa.

Paremman arvion kiinteistön käyvästä arvosta saa kiinteistövälittäjältä. Toki vertailemalle oikotiellä tai etuovessa vastaavien kiinteistöjen pyyntihintoja pääsee jyvälle. Toteutuneista kaupoista saa hintatiedot maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisteristä http://www.maanmittauslaitos.fi/Tietoa_ ... rekisteri/
Sieltä löytyvät tiedot ovat faktaa.

[vms]

Ote maakaareen 17 pykälästä, joka käsittelee laatuvirheitä:

"5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan."

Mikään yleinen ilmaisu ei vapauta myyjää tuon 5 kohdan vastuusta. Jotta myyjä olisi vapaa vastuusta, tulee virheet yksilöidä kauppakirjassa. Ilmaisu purkukuntoinen ei yksilöi virheitä. Eli, jos salainen virhe löytyy, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Kun hinnanalennusta arvioidaan, vaikuttaa lopputulokseen tuo maininta kauppahinnan ja olosuhteiden huomioon ottamisesta. Tällöin kauppakirjassa on hyvä kuvata nuo olosuhteet. Esim.jos asunto ei sovellu ilman korjauksia asumiskäyttöön, on tämä olosuhde syytä kirjata kauppakirjaan. Lisäksi huonon kunnon tulee oikeasti nakyä alhaisena kauppahintana. Tämän jälkeen sitten neuvotellaan mikä on merkittävä poikkeama ja onko hinta suhteessa tähän poikkemaan kohdallaan.

Lopuksi saivarellaan siitä onko merkittävä laatuvirhe tämän lisäksi vielä olennainen. Eräs lakimies spekuloi, että merkittävä laatupoikkeama aiheuttaa 5 - 10 % korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan. Alle 5 % korjauskustannuksilla ei siten ostajan kannattaisi lähteä hakemaan hinnanalennusta. Kun korjauskustannukset lähestyvät 20 % kauppahinnasta voi alkaa miettiä jo kaupanpurkua.

Näinhän se lienee: ja jos on myyty purkukuntoisena (eli ei minkään arvoisena) ei voi oikein muodostua korvausvelvollisuuttakaan mistään kun tavallaan mitään ei ole ollutkaan myytävänä. Siis 5-10% tai 20% ei mistään on ei mitään.

V-MS

[Kulmala]

Nostetaanpas tällainen aihe.

Kiinteistökaupassa kannattaa tosissaan miettiä mihin nimensä laittaa. Kokemuksesta voin sanoa, että myös kiinteistövälittäjiltä tulee kauppakirjaluonnoksia, jotka ovat ristiriidassa Maakaaren kanssa. Maakaari on velvoittava, eikä sen säännöksiä, erityisesti vastuita koskevaa osaa (MK 2 luku 17-34 §:t) voi kiertää. Maakaaren säädösvaiheessa kiinnitettiin erityistä huomiota ostajan oikeusturvaan, joka aiemmin oli perustunut lähinnä oikeuskäytäntöön.

Maakaaren 2 luku on melko helppoa lakitekstiä, ja siihen on kauppaa tehdessä syytä tuhrata muutama tunti joku ilta.

[matrismik]

Asia on loppujen lopuksi aika yksinkertainen. Jos ei haluta ottaa mitään vastuuta talosta, myydään purkukuntoisena se tarkoittaa silloin että arvioidaan alueella olevan vastaavan rakentamattomatoman tontin käypä hinta, josta vähennetään purkukustannukset.

Kuntotarkastuksella ja piilevien vikojen vakuutuksella päästään monesti jo korkeampaan kauppahintaan, tässä tapauksessa myyjän vastuu nousee pykälää ylemmäksi. Parasta tehdä myyjänä kuntokartoitus ennen myyntiin laittoa, silloin ostajalla on se luettavissa ja tiedossa jo tarjousta tehdessä, siinä mainituihin kohtiin on jo paljon vaikeampaa vedota. Kunnollinen kuntokartoitus on selkeästi myyjän etu, jos ottaa piilevien vikojen vakuutuksen voi melko rauhassa yönsä nukkua, jos ostaja vaatii jotain.. maksat vakuutuksen omavastuu osuuden ja vakuutusyhtiön juristi tappelee ostajan kanssa, koska se mitä ei ole kuntokartoituksessa mainittu kuuluu piilevien vikojen vakuutuksen piiriin ja siten on vakuutusyhtiön hommia. Kuntokartoitus maksaa yleensä murto-osan siitä summasta mistä korvauksia lähdetään hakemaan, kannattaa miettiä josko sen myyjänä maksaisi itse ja todennäköisemmin välttyisi riidoilta. Yleensä tulevat tarjouksetkin ovat parempia kun on kuntokartoitus tehtynä, koska silloin ostaja ei niin helposti ala paisutella korjauskohteita ja kustannuksia ennen tarjouksen jättämistä myyjälle.

Yksilöimällä tiedossa olevat viat ei oikeastaan päästä tiukan paikan tullen mihinkään, aina riita tapauksessa varmasti löytyy jotain muuta mistä ostaja voi hakea korvauksia tai hinnanalennusta.

Lain henki on aina ostajan puolella vaikka myyjänä olisi dementoitunut mummo ja ostajana saneeraus specialisti.. näin se vaan on. Mitkään lauseet ei vapaututa myyjää vastuusta kokonaan niin tarkkaan kauppakirjaa ei yksin kertaisesti pysty laatimaan ilman että talon ensin purkaa atomeiksi ja kasaa uudelleen samanlaiseksi

Tässäkin tapauksessa on just se perusvika.. halutaan myydä ilman vastuita vaikka Maakaari onkin myyjää kohtaa monesti kohtuutoman ankara. Mietitään lauseita joilla päästäisiin vastuista, niitä voi runoilla vaikka miten oikeudessa yleensä kuitenkin myyjä on maksaja..

[kotitalo]

Onko kenelläkään neuvoja tai vinkkejä, miten tehdään kauppakirjat, onko jotain huomioitavaa ym. jos ostajapuolena on esim. venäläinen?
Kun ei välttämättä ole yhteistä kieltä, miten kauppakirjat tehdään, käännetään,,,, ym? Ettei tule missään kohdassa minkäänlaisia väärinkäsityksiä ja ostaja ymmärtää, että remontoitavaa on. Eri kulttuureissa kun voi olla erilaiset käsitykset esim. asumistasosta. Suomessahan varmaan jokainen tietää, että RM-talot ovat tietyltä vuosikymmeneltä ja tehty sen ajan tavan mukaan ja sen aikaisista materiaaleista, jotka eivät välttämättä täytä nykyisiä asumisvaatimuksia. Taloa ei myydä purkukuntoisena, joten sellainen neuvo ei toimi.

[Kulmala]

Eipä tuossa ole kovin paljoa ihmettelemistä. Suomessa mennään Suomen lain mukaan. Ostaja mielestäni vastaa osaltaan siitä, että ymmärtää mitä on ostamassa jos ei ymmärrä kieltä. Jos haluaa ns. turvata oman perseensä, voi miettiä kannattaisiko teettää virallinen käännös kauppakirjasta jossain. Itse kauppakirjahan on syytä laatia kunnolla, oli kuka tahansa ostamassa. Kauppakirja on samanlainen kuin suomalaiselle myytäessä.

Ajattelun aihetta toki tuo Maakaaren kohta, jossa viitataan siihen, että myyjän pitää korjata väärä mielikuva. Onko syytä edellyttää, että ostajalla on edustaja, esim. suomalainen lakimies, joka puhuu ja ymmärtää yhteistä kieltä? Lakimiehen palkkio on "peanuts" talokaupan kokonaiskustannuksen rinnalla.

[markokoo]

Kysy tuota kauppakirja-asiaa suunnitellulta kaupanvahvistajalta. Virossa olen ollut kauppaa tekemässä ja siellä vaaditaan tulkki vierasmaalaisten kauppojen yhteydessä, itse vironkielen taitoisena siitä kieltäydyin ja se merkittiin kauppakirjaan ja otettiin vielä erillisenä allekirjoitus että on kieltäytynyt tulkista.

[matrismik]

Jos ostaja on suomen kieltä taitamaton, ei kauppakirjoja yleensä käännetä. Siinä mahdollisten virheiden ja tulkintojen määrä kasvaa potensiin X. Parasta olisi laatia kauppakirja ostajalle luettavaksi hyvissä ajoin suomeksi, kaupan osapuoli joka ei ymmärrä suomea järjestää itse itselleen käännöksen. Tällöin viikko on ihan minimi aika. kaupan muut osapuolet pankki, kaupanvahvistaja, myyjä, välittäjä ovat suomen kielisiä kaupan yksi osapuoli ei ole niin ratkaiseva että kaikki pitää tehdä hänen ehdoillaan.

[Kulmala]

matrismik:
Mitä olet mieltä ammattilaisena MK 2:17§ 4k:sta suomea ymmärtämättömän ostajan kohdalla? Puhutaan kuitenkin havaitusta virheestä.

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

[matrismik]

matrismik:
Mitä olet mieltä ammattilaisena MK 2:17§ 4k:sta suomea ymmärtämättömän ostajan kohdalla? Puhutaan kuitenkin havaitusta virheestä.

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

Niin eipä tuossa mielestäni ole yhtään mitään sen ihmeellisempää kuin sujuvaa suomea puhuvankaan kanssa, toki ulkolaisen ostajan kanssa on oltava vieläkin tarkempi. Lait ja asetuksetkin poikeavat merkittävästi, sitä mihin he ovat aiemmin mahdollisesti tottuneet.

Jos ostaja luulee että voi tehdä jotain sellaista mikä ei olekkaan mahdollista, se on paljon helpompi oikaista ennen kaupantekoa kuin sen jälkeen. Nyt puhutaan siitä että voi jäädä kauppa tekemättä, otan mielummin ainakin itse sen riskin kuin lähden jälkikäteen raastupaan selvittämään asiaa.

Onhan noita tapauksia vaikka kuinka paljon jossa ostajaa on johdettu harhaan ja annettu ymmärtää jotain muuta kuin mitä asia on. Härskein ja näppärin jonka tiedän menee näin: Viettävän pellon laitaan oli syksyllä rakennettu kuivalle maalle laituri, tontit myydään talvella, tuodaan pari venettä kumolleen laiturin viereen.. Kukaan ei puhu mitään rantatontista ainostaan tontista ja rajoista. "Tuo laituri jää naapurin tontille, teidän tontti alkaa kymmenen metrin päästä laiturista.." Eikä varamsti ostajaa tämä keväällä naurata yhtä paljon kuin meitä nyt.

[kappalainen]

KAuppareissulla kuultua.

Joku oli ostanut talon. Kauppakirjassa maininta 'myydään nykyisen kuntoisena vikoineen'' ei myyjällä kuulemma vastuuta mistään.
Voihan vaikka uuden talon myydä purettavaksi, niin säästyy kaikilta vastuita. Hyvän hinnan voi silti pyytää. Tarkkana niiden lauseiden kanssa.

[matrismik]

KAuppareissulla kuultua.

Joku oli ostanut talon. Kauppakirjassa maininta 'myydään nykyisen kuntoisena vikoineen'' ei myyjällä kuulemma vastuuta mistään.
Voihan vaikka uuden talon myydä purettavaksi, niin säästyy kaikilta vastuita. Hyvän hinnan voi silti pyytää. Tarkkana niiden lauseiden kanssa.

Jos olis oikeassa elämässä noin helppoa, nämä lauseet lukisivat alle nanosekunnin kaikissa kiinteistöjen kauppakirjoissa.. ei pidä paikkaansa.

[jkr]

Kyllä maakaari kumoaa kaikenlaiset "myyjällä ei mitään vastuuta" lauseet sanoi pankin asianajaja meille kun myyjä halusi tälläisen lauseen laittaa kauppakirjaan. Meidän kohdalla myyjä oli perikunta. No allekirjoitimme lauseen koska he eivät suostuneet myymään taloa ilman tätä mainintaa kauppakirjassa, vaikka kaikille osapuolille oli tiedotettu että lause on yhtä tyhjän kanssa ja maakaari jyrää sen oikeudessa.

Jokatapauksessa ostaja ymmärsi ostavansa vanhan "päivittämättömän" talon kun sellaisen nimenomaan halusi eikä aikomuksena ollutkaan vetää ketään oikeuteen.

En nyt muista tarkalleen mitä siinä kauppakirjassa lukee.

[kappalainen]

Kauppareissulla kuultua.

Joku oli ostanut talon. Kauppakirjassa maininta 'myydään nykyisen kuntoisena vikoineen'' ei myyjällä kuulemma vastuuta mistään.
Voihan vaikka uuden talon myydä purettavaksi, niin säästyy kaikilta vastuita. Hyvän hinnan voi silti pyytää. Tarkkana niiden lauseiden kanssa.

Jos olis oikeassa elämässä noin helppoa, nämä lauseet lukisivat alle nanosekunnin kaikissa kiinteistöjen kauppakirjoissa.. ei pidä paikkaansa.

PITÄÄ!

Itsellä on hieman samansuuntainen lause kauppakirjassa ja ymmärrän sen merkityksen. Lauseke ei ole noin jyrkkä. Olen ollut talon mahdollisista vioista tietoinen, enkä voi edes omasta mielestäni syyttää myyjää, jos seinän runko on laho. Sen näen parin viikon päästä. Kyllä jos ostajaa on tiedoitettu vioista ja riskeistä, että voi olla sitä tätä ja ostaa talon, niin ei myyjää voi mielestäni edes syyttää. Eri asia jos asiat salataan. Siltikin myyjäni on ilmoittanut, että tulee vastaan, mikäli jotain löytyy. Kenties en kehtaa kumminkaan edes pyytää. Olen tönöni valinnut vikoineen.
Mikäli viat on mainittu kuntotarkaststuksessa ja olet niistä tietoisena ostanut talon, onko se myyjän vika?
Kyseessä on ongelma, että kun luetellaan kuntotarkastuksessa tarpeeksi riskejä, niin saadaan kaikki rakenteet katettua ja ostaja ei välttämättä ymmärrä rakennustekniikkaa. Kun viat on saatettu kumminkin tietoon ja kuntotarkastastus allekirjoitettu, olet tietoinen, tajusit tai et asiasta tuon taivaallista.

Talon valintaan mukaan kivenkova rakennusmies tai muu käytännön ammattilainen, joka kertoo sinulle asioita ja riskejä rakenteissa ja korjaustarpeista ymmärrettävästi ja oikeilla summilla. Ei mitään suunnittelijaa tms, joka on istunut pöydän ääressä ja listasta katsoo hinnat ja tavarat.

Pelkkä aluskatteen puuttuminen voi tuoda ison laskun, mutta jos se on mainittu, olet informoitu riskistä. Mitä sanoo tavalliselle ihmiselle aluskatteen puuttuminen?

Saman kuin tämä sinulle:
'241Pu hajoaa amerikiumiksi.'

Tuskin kertomatta tiedät että amerikium absorboi voimakkaasti neutroneja'se saattaa heikentää vanhojen
plutoniumpommien räjähdystehoa.

Kyseessä ei ollut PU-eriste.

No tämä viisastelusta. Tottakai rakennusmiehelle ja aikansa asioita lukeneelle rakennus asiat tuntuvat ilmiselville.

[matrismik]

Onhan se hyvä ottaa mukaan joku käytännön ammattilainen, parempi että ostaa talon niin että siitä tietää mahdollisimman paljon, siinä ei ole mitään epäselvää. Mitä yksilöidymmin viat on merkitty kauppakirjaan sitä varmemmin niistä ei tule riitoja sekin on aivan selvää. Se että kauppakirjassa mainitaan "myydään nykyisen kuntoisena vikoineen" ei oikeasti kyllä tarkoita yhtään mitään. Jos on tarkoituksella jätetty kertomatta asioita jotka ovat vain myyjällä tiedossa tms., tuolla lauseella ei todellakaan ole mitään arvoa eikä merkitystä.

Sitä en tiedä mihin tuon väitteen perustat, se olisi mukava kuulla. Itse perustan omani korkeimman oikeuden ennakkotapauksiin, Kiinteistömaailman omien juristien kommentteihin miten kauppakirjassa asioista tulee mainita sekä niihin noin arviolta 600 kpl asunto- sekä kiinteistökauppaan joissa olen ollut mukana ja lukuisiin koulutustilaisuuksiin joihin olen osallistunut. Maakaaren henki ja tulkinta on niin voimakkaasti ostajan puolella, että se on joskus aivan kohtuutonta myyjän osalta. Kuntotarkastuksesta olen edelleenkin sama mieltä kuin aiemminkin, se on ensisijaisesti tarkoitettu kertomaan mikä on talon kunto kaupanteon hetkellä rakenteita rikkomatta. Se omalta osaltaan pienentää myyjän vastuuta, kuitenkaan sitä poistamatta. Mitä paremmin asiat on dokumentoitu ja kerrottu, mitään peittelemättä tai lisäämättä, sitä vähemmän niistä tulee jälkikäteen selvittelemistä. Ainoa tapa millä myyjä voi kiinteistön myydä ilman vastuita on alueella toteuneisiin tontti kauppoihin perustuvan rakennusoikeuden hinnalla, josta vähennetään talon purkukustannukset.

Ennakko tapauksissa ei ole yksi tai kaksi kertaa todettu, "ostaja ei ole voinut olettaa.." ja useassa niissä on vastaavia lauseita "myydään nykyisen kuntoisena vikoineen". Perusjuttu kun oikeuteen lähdetään on se että ostaja on mielestään jostain syystä maksanut talosta liikaa, hyvin harvoin on kysymys siitä että myyjä on myynyt omasta mielestään liian halvalla.